GESTION IMMOBILIÈRE - TROUBLES DE VOISINAGE - 29.04.2024

Troubles anormaux du voisinage : une responsabilité consacrée et encadrée par la loi depuis le 17‑4‑2024 !

Pour un trouble anormal du voisinage...

Trouble anormal = responsabilité. Suivant une jurisprudence établie, la Cour de cassation applique un «principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage»(ex.: Cass. 3e civ. 7‑12‑2023 n° 22-22137 et 22‑6‑2022 n° 21-17324) . À ce titre, elle juge qu’une action judiciaire (civile) fondée sur un trouble anormal du voisinage (TAV) est «une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit»(Cass. 3e civ. 16‑3‑2022 n° 18-23954) . Plus généralement, l’action «peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation»(Cass. 3e civ. 20‑5‑2021 n° 20-11926) .

Trouble anormal = droit à réparation. La victime d’un TAV (avéré) peut prétendre à une réparation intégrale de ses préjudices. Les juges peuvent au cas par cas ordonner, s’il y a lieu, la démolition d’un ouvrage, sous conditions (cf. Cass. 3e civ. 4‑4‑2024 n° 22-21132 et 14‑3‑2024 n° 19-21361) .

Une consécration par la loi...

Vous avez dit «consécration» ? Des députés ont déposé en 2023 une proposition de loi visant à consacrer le principe de responsabilité en matière de TAV, afin d’en «garantir une application homogène sur l’ensemble du territoire national» . La proposition de loi, amendée, a été adoptée par le parlement, puis publiée. Il s’agit de la loi 2024-346 du 15‑4‑2024 visant «à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels»(JO 16‑4‑2024) . La loi est entrée en vigueur le 17‑4‑2024.

Trouble anormal = texte légal. La loi du 15‑4‑2024 a créé un nouvel article dans le Code civil, lequel dispose qu’en principe le «propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte»(C. civ. art. 1253 al. 1) . Toute action judiciaire fondée sur un TAV, de nature extracontractuelle, est soumise à la prescription de cinq ans (C. civ. art. 2224) . Toute action doit en principe être précédée d’une tentative de conciliation ou médiation (C. proc. civ. art. 750-1 al. 1) .

Avec des cas d’exonération...

En cas de «préoccupation»... Dans le but de «poser les conditions d’un «vivre ensemble» équilibré» , le législateur a eu aussi pour objectif de (re)définir les cas d’exonération de responsabilité en cas de TAV, au titre de la théorie dite de la «préoccupation» ou «antériorité» (cf. CCH art. L 113-8) .

Une exonération générale. Un texte prévoit que la responsabilité n’est pas engagée pour un TAV provenant d’activités (non agricoles) , «quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée» . Pour l’exonération, les activités doivent être conformes aux lois et règlements applicables et s’être «poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation» des TAV (C. civ. art. 1253 al. 2) .

Une exonération spécifique. La responsabilité est écartée pour un TAV provenant «d’activités agricoles qui se sont poursuivies, postérieurement à l’acte ouvrant le droit de jouissance de la personne qui allègue subir le dommage, dans des conditions nouvelles résultant de la mise en conformité de l’exercice de ces activités aux lois et aux règlements ou dans des conditions telles qu’il n’en résulte pas une aggravation substantielle du trouble par sa nature ou son intensité.»(C. rural nouvel art. L 311‑1‑1) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 6.