Pour aller plus loin

Copropriétés en difficulté

[Notice]

Copropriétés «dégradées» ou en difficulté financière : des nouveautés à intégrer par les syndics depuis le 11‑4‑2024

Copropriété dégradée

Si une procédure «LHI» est déclenchée... Une copropriété peut faire l’objet d’une procédure de lutte contre l’habitat indigne (procédure dite LHI). À ce titre, une copropriété peut faire l’objet d’un arrêté dit de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, émanant du maire, du préfet, ou du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat (CCH, article L 511-1 et s.) . L’arrêté peut (et doit) être pris à l’issue d’une procédure contradictoire. Lorsque les parties communes d’un immeuble en copropriété sont seules concernées, la procédure contradictoire est «valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires représenté par le syndic»(CCH art. L 511-10) .

Procédure et arrêté = information. À la suite de la loi 2024-322 du 9‑4‑2024 (JO 10‑4‑2024) , si une copropriété fait l’objet d’une procédure LHI, la loi de 1965 précise désormais que le syndic de copropriété est tenu d’en informer «les copropriétaires et les occupants» de l’immeuble (loi 1965 art. 18 I ; adde CCH art. L 511-10 al. 3) . Si un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, est ensuite notifié au syndic, celui-ci doit en informer «immédiatement les copropriétaires» mais aussi les «occupants» de l’immeuble, désormais (CCH art. L 511-12 al. 1) . En pratique, à notre avis, le plus simple est d’en passer par un affichage via le panneau sous verre prévu à cet effet.

Pour les AG de copropriété. À la suite de la loi 2024-322, le signataire de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité peut assister «ou se faire représenter» en assemblée générale (AG) des copropriétaires et «formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour» . Si la loi ne l’a pas prévu expressément, il convient côté syndic de lui adresser copie de toute convocation en AG. En tout état de cause, le signataire de l’arrêté doit/devra être rendu destinataire du P.-V. de toute AG (loi 10‑7‑1965 nouvel art. 29-16) .

Copropriété en difficulté financière

Pour les procéduresprévues... Lorsqu’une copropriété rencontre des (graves) difficultés financières, la loi du 10‑7‑1965 organise des procédures à mettre en oeuvre, visant à faire désigner en justice soit un «mandataire ad hoc» (procédure dite d’alerte), soit un administrateur provisoire (loi 1965 art. 29-1 A et s) . Si une copropriété voit son «équilibre financier (...) gravement compromis », il revient à ce titre au syndic de saisir par requête le président du Tribunal judiciaire (TJ) d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire (loi 1965 art. 29-1) . Dans les cas les plus graves, une procédure dite de carence peut être mise en œuvre (CCH art. L 615-6) .

Pour la procédure d’alerte... Lorsqu’à la clôture des comptes d’une copropriété, le volume d’impayés atteint 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14‑2‑1 de la loi de 1965 (15 % pour une copropriété de plus de 200 lots), il revient au syndic de saisir par requête le président du TJ d’une demande de désignation d’un «mandataire ad hoc». À la suite de la loi 2024‑322 du 9‑4‑2024, désormais, la désignation d’un «mandataire ad’hoc» doit aussi être demandée en l’absence de vote d’approbation des comptes en AG «depuis au moins deux ans»(loi 1965 art. 29-1 A al. 1) .

Rigueur de mise côté syndic... Si une copropriété est placée sous administration provisoire, le président du TJ peut désormais «imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire» au syndic, si celui-ci n’a pas demandé la désignation d’un «mandataire ad hoc», là où cela s’imposait (loi 1965 art. 29-1 II) . Il «s’agit de tenir compte de la responsabilité du syndic dans son devoir de déclenchement de la procédure de mandat ad hoc»(projet de loi, exposé des motifs) . Côté syndics, veillez à bien faire le nécessaire...

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 6.