AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 16.04.2024

Les mentions prévues par l’article 92 du décret Hoguet sont‑elles impératives dans un mandat de vente ?

Pour les mentions «art. 92»…

Le texte. L’article 92 du décret 72-678 du 20‑7‑1972 (décret Hoguet) précise que les agents immobiliers «doivent faire figurer» un certain nombre de mentions «sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel» .

Mentions exigées. Outre les mentions habituelles exigées par le droit des sociétés, les mentions requises sont, d’une part, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle et, d’autre part, «le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise, ainsi que l’activité exercée» . Lorsqu’un agent immobilier (AI) dispose d’une garantie financière pour son activité en transaction, le «nom et l’adresse du garant» sont également requis. En cas de dispense de garantie, une mention particulière avec des «caractères très apparents» est imposée (décret Hoguet art. 94 - Memento) .

Si des juges font preuve de souplesse…

En cas d’omission d’une mention…  Pour tenter d’échapper au règlement des honoraires dus à un AI au titre d’une vente (ou d’une somme prévue par une clause pénale), d’habiles plaideurs n’hésitent pas parfois à se prévaloir de la nullité d’un mandat, en l’absence d’une des mentions spécifiques visées par l’article 92 du décret Hoguet.

La bienveillance est parfois de mise…  Dans une affaire, le client d’un AI s’est prévalu de la nullité de son mandat, au motif qu’il n’indiquait pas le lieu de délivrance de sa carte. La Cour d’appel (CA) de Versailles, saisie du litige, a toutefois jugé que la nullité du mandat n’était pas encourue «faute de texte prévoyant cette nullité»(CA Versailles 21‑3‑2024 RG 21/05844 Portalis DBV3-V-B7F-UX3C) . Dans le même esprit, la CA de Chambéry a jugé en 2023 que l’article 92 n’exige pas la mention «à peine de nullité de l’acte conclu sans contenir cette précision»(CA Chambéry 4‑4‑2023 RG 21/00144 Portalis DBVY-V-B7F-GTLO) . Il a pu en être jugé de même en l’absence de l’adresse du garant (CA Montpellier 5‑5‑2021 RG 18/04591 Portalis DBVK V B7C NZ3Z) .

La rigueur reste de mise…

A défaut des mentions requises…  Au vu d’arrêts, on peut penser que, pour la Cour de cassation, la nullité d’un mandat peut être encourue à défaut de mention du numéro de carte, ainsi que du nom et de l’adresse du garant financier (Cass. 1e civ. 6‑7‑2016 n° 15-18763 et 26‑5‑2011 n° 10-30698) .

Gare aux mauvaises surprises…  Les juges du fond ne font pas tous preuve de souplesse. Une CA a ainsi jugé fin 2023 que si «l’obligation pour le mandataire de mentionner sur le contrat le numéro de sa carte professionnelle, son nom ou sa raison sociale et l’adresse de l’entreprise, ainsi que l’activité exercée, n’est pas expressément requise à peine de nullité» par les textes Hoguet, elle «n’en doit pas moins être considérée comme une mention [sic] impérative, puisque seules ces mentions permettent au mandant non professionnel, dont la protection est assurée par ces textes, d’identifier l’agent immobilier et les conditions dans lesquelles il exerce» . Il a ainsi été jugé que l’absence des informations dans l’exemplaire du mandat remis à un client «affecte sa validité» au sens de l’article 1178 du Code Civil (texte de droit commun des contrats), ce qui l’autorise «à en solliciter l’annulation»(CA Aix-en-Provence 25‑10‑2023 RG 19/19455 Portalis DBVB-V-B7D-BFKRG) . Un AI sera donc bien avisé de porter dans ses mandats toutes les mentions prévues par l’article 92 du décret Hoguet. La même rigueur s’impose côté ADB, pour un mandat de gestion (ex. :CA Aix-en-Provence 25‑3‑2021 RG 19/13445 - Portalis DBVB V B7D BEY5Z) .

Conseil. La nullité encourue étant relative en cas d’omission d’une mention, un AI/ADB a tout intérêt de «purger» une irrégularité par le biais d’une «confirmation» expresse par son client (cf. C. civ. art. 1183) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 5.