Ventes immobilières répétées : une requalification en marchand de biens ?

Les faits

À la suite de la vente d’une maison, un particulier rachète un immeuble à usage professionnel, comprenant en outre deux garages, qu’il revend le mois suivant. Six mois plus tard, il achète une maison dans la même commune qu’il revend par lots : trois caves et le rez-de-chaussée après trois mois et le reste de l’immeuble un an plus tard.

À la suite d’un contrôle fiscal, l’administration a estimé, au vu de ces opérations successives d’achats et reventes, que l’intéressé exerçait une activité occulte de marchand de biens, et lui a notifié un redressement en imposant ses bénéfices selon le régime fiscal réservé à cette activité.

La position du juge

Le juge constate que le particulier s’est livré, sur une brève période, à des opérations d’achat et de revente d’immeubles qui suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel.

Il ajoute qu’eu égard aux très faibles délais séparant les achats et les ventes, et au fait que l’intéressé a revendu la maison acquise en six lots, après division et établissement d’un règlement de copropriété établi seulement deux mois après l’acquisition et la réalisation de travaux sur deux des lots qui se sont achevés rapidement, ces circonstances sont de nature à caractériser l’existence, dès l’acquisition des biens, d’une intention spéculative de l’intéressé.

Il estime alors que le particulier doit être regardé comme s’étant livré habituellement à une activité de marchand de biens, justifiant l’imposition du profit tiré de ces cessions dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (CAA Lyon 16‑11‑2023 n° 22LY00089) .

La qualification de marchands de biens

Une vente immobilière. La plus-value issue de la vente d’un bien immobilier par un particulier, autre que sa résidence principale qui est exonérée, est imposable à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : imposition au taux forfaitaire de 19 % auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux après application d’abattements pour durée de détention.

Plusieurs ventes immobilières. Si un particulier achète et revend fréquemment des biens immobiliers, il peut se voir appliquer le régime fiscal propre aux marchands de biens. Les bénéfices réalisés à l’occasion de la cession sont alors imposables au taux progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sauf pour l’intéressée à établir, soit que les immeubles vendus ont été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit qu’ils constituaient sa résidence principale.

Concrètement. L’application de ce régime est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. L’existence d’une intention spéculative ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d’achat et de revente : elle doit être recherchée à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus, et non à la date de leur cession.