BAIL D’HABITATION - CONGÉ DU LOCATAIRE - 28.08.2009

Préavis d’un mois : quand ?

Préavis d’un mois : les cas légaux

Distinction à faire. Le régime applicable au congé du locataire varie selon que le logement (servant de résidence principale au preneur) est loué en meublé ou suivant un bail de « droit commun » régi par la loi du 06.07.89.

Location meublée. L’article L.632-1 du CCH reconnaît de plein droit au locataire la faculté de résilier le contrat avec un préavis d’un mois, et ce dès la première année de location (Civ. 3e, 06.04.05), et y compris s’il est étudiant pour une location réduite à neuf mois. Les textes étant désormais légalement d’ordre public depuis la loi du 25.03.09, vous ne pouvez vous prévaloir d’une clause du contrat qui porterait le préavis à deux ou trois mois, a fortiori si elle dénie au preneur la faculté de donner congé en cours de location. Si elle a débuté avant le 20.01.05, le bailleur ne peut même pas opposer qu’il n’exerce pas la profession de loueur en meublé ou qu’il n’est pas propriétaire de plus de quatre logements (Civ. 3e, 12.05.09).

Bail « 89 ». Un locataire peut, en vertu de l’article 15-1 al. 2 de la loi de 1989,secontenter d’un préavis d’un mois, au lieu de trois, s’il peut justifier de l’obtention d’un premier emploi, de sa mutation ou de la perte de son emploi. Le délai est également d’un mois pour le bénéficiaire du RMI, ou un locataire de plus de 60 ans si sa santé justifie un changement de domicile.

Rien que les cas légaux…

Pour un bail « 89 ». Les pouvoirs publics ont rappelé par réponses ministérielles que le délai de préavis ne concernait que le nombre limité de cas expressément prévus par la loi, précisant qu’ils n’envisageaient pas de l’étendre à d’autres cas afin d’éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires. Le préavis de trois mois reste(ra) donc de rigueur p.ex. pour une personne handicapée de moins de 60 ans même si son état justifie son entrée en établissement (RM n° 07188 du 18.06.09, JO Sénat p. 1531), ou pour un étudiant changeant d’établissement en cours d’année ou devant déménager pour effectuer un stage dans une autre ville (RM n° 39834 du 09.06.09, p. 5649).

Et un « meublé » sous bail 89 ? Si, par accord exprès, les parties ont convenu de soumettre la location aux dispositions de la loi de 1989, avec un délai de préavis de trois mois pour le preneur, il peut être soutenu que celui-ci ne peut se contenter du texte sur le meublé pour le réduire à un mois (Civ. 3e, 21.09.05). Il doit pouvoir justifier d’un des cas prévus par la loi de 1989.

Mais tous les cas légaux…

Perte d’emploi : précision utile… La notion ne saurait concerner une activité libérale et ne peut être étendue pour un salarié à sa démission, son arrêt maladie même prolongé, ou un licenciement hypothétique. Mais il vient d’être confirmé dans un arrêt de principe, que le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi au sens de la loi de 1989 (Civ. 3e, 08.07.09).

… avant la mise en location. A été balayé avec fermeté l’argument subtil selon lequel la loi suppose qu’au moment de la signature du bail le preneur soit dans l’ignorance de l’événement à l’origine de son congé, tel n’étant pas le cas du titulaire d’un CDD (à échéance connue). Moralité : tout bailleur se doit de savoir qu’en acceptant de louer à un salarié en CDD, ou un intérimaire, il pourrait supporter la réduction du préavis.