De la location meublée avec ma SCI ?

Une location meublée ?

Le risque que la SCI soit soumise à l’IS. La location en meublé est une activité civile. Toutefois, les profits provenant d’une telle location effectuée à titre habituel, et quelle que soit la qualité de celui qui loue, relèvent de la catégorie des BIC. Par conséquent, les SCI qui se livrent, même à titre accessoire, à de telles opérations, relèvent en principe de l’impôt sur les sociétés (IS) pour l’ensemble de leurs bénéfices (y compris ceux provenant de leur activité civile).

Une tolérance pour les SCI : le seuil de 10 %. L’administration fiscale ne soumet pas ces sociétés à l’IS « tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales HT ». Il est par ailleurs admis que la société civile ne soit pas effectivement soumise à l’IS au titre de l’année de dépassement si la moyenne des recettes HT, de nature commerciale, réalisées au cours de l’année en cause et des trois années antérieures n’excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales HT réalisées au cours de la même période.

Le caractère habituel ? Dans l’hypothèse où cette tolérance de 10 % ne peut trouver à s’appliquer, l’imposition à l’IS ne constitue pas pour autant une fatalité. L’administration souligne à cet effet que le caractère habituel d’une location en meublé résulte des circonstances de fait qu’il convient d’apprécier dans chaque cas particulier. Ainsi, le contribuable qui ne se livre qu’occasionnellement à des opérations de location en meublé n’exerce pas une profession commerciale. Il a également été jugé qu’une société civile n’exerce pas une activité commerciale de loueur en meublé et n’est donc pas passible de l’impôt sur les sociétés dès lors que les locaux d’habitation dont elle est propriétaire n’ont été donnés en location saisonnière que durant quinze jours ou un mois par an et sont mis gratuitement à disposition de la famille de son gérant durant le reste de l’année.

Conseil. Une SCI qui donne un immeuble en location en meublé échappe à l’assujettissement à l’IS si l’opération de location est de courte durée et qu’elle ne se renouvelle pas sur plusieurs années.

Et les opérations d’achat-revente ?

Une opération commerciale soumise à l’IS. Les opérations d’achat-revente, si elles présentent un caractère habituel, sont considérées comme des opérations commerciales. Une telle situation se traduit par un passage à l’IS et emporte donc les conséquences d’une cessation d’entreprise.

Un caractère habituel ? Le caractère habituel des opérations s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations. La notion d’habitude peut résulter soit de la pluralité des ventes réalisée dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du commerçant. Il sera également apprécié en fonction des délais séparant les acquisitions des reventes, du montant des profits.

Marchand de biens ? Il n’y a pas de règle absolue mais la tendance actuelle de l’administration est de renforcer l’application du régime d’imposition y compris aux particuliers. La réponse se trouve dans la jurisprudence. Ainsi, est considérée comme ayant la qualité de marchand de biens la personne physique ou morale qui effectue deux ou trois opérations d’achat de biens immobiliers en vue de leur revente.