PATRIMOINE DU DIRIGEANT - IMMOBILIER - 01.02.2013

Grosse plus-value, grosse taxation...

Jusqu’à présent

Plus-value imposable ? Sont ici visées les ventes immobilières « imposables », c’est-à-dire celles qui ne sont pas expressément exonérées, comme par exemple les ventes de résidence principale qui échappent à l’impôt.

Prix de vente - prix d’achat. Le montant imposable de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée d’un abattement pour durée de détention.

Prix de vente ? Le prix de vente correspond au prix tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est augmenté de certains frais sur justificatifs, effectivement supportés par le vendeur. Il s’agira des frais de diagnostics obligatoires, des frais de mainlevée d’hypothèque, des commissions de vente, de l’éventuelle indemnité d’éviction versée par le propriétaire au locataire, des honoraires d’architecte ­versés en paiement d’études en vue de l’obtention d’un accord préalable à un permis de construire et de la TVA acquittée par le vendeur.

Prix d’achat ? Le prix d’achat correspond au prix effectivement payé par le vendeur. Il est majoré des frais d’acquisition. Ces derniers sont estimés pour leur montant réel ou, pour les acquisitions à titre onéreux, estimés forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition. Le coût des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration, viennent également majorer le prix d’achat pour autant qu’ils ne présentent pas le caractère de dépenses locatives et qu’ils n’ont pas été déjà pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir. Si l’immeuble bâti est cédé plus de cinq ans après son acquisition, il est possible de majorer le prix d’acquisition d’un forfait de 15 % sans avoir à justifier de la réalité des travaux. Ce forfait s’appliquera donc même en l’absence de travaux effectivement réalisés.

Abattement pour durée de détention. Lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, le montant de la plus-value imposable est diminué d’un abattement égal à 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17^e et 8 % de détention au-delà de la 24^e (soit une exonération totale de la plus-value réalisée au bout de 30 ans de détention de l’immeuble).

Une surtaxe à compter de 2013

Combien ? Dès lors que le montant imposable de la plus-value est d’un montant au moins égal à 50 000 €, la taxe est due selon le barème suivant :

(PV = montant de la plus-value imposable)

Quand ? La taxe est due au titre des ventes intervenues à compter du 01.01.2013 (sauf celles pour lesquelles une promesse de vente a été conclue et enregistrée avant le 07.12.2012).