AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 12.02.2013

Tout travail mérite « salaire » !

Sur le droit à commission

Une règle d’or... Suivant une formule qui sonne comme une ritournelle, il a été rejugé qu’il résulte des dispositions d’ordre public de la loi Hoguet qu’aucune commission ne peut être exigée par l’AI ayant concouru à une vente qui n’a pas été effectivement conclue. Tel n’est pas le cas lorsqu’un acquéreur a exercé le droit de rétractation SRU à la suite d’un compromis (Cass. 3^e civ. 07.11.2012).

Sans concession... Une affaire est à méditer. Après un compromis, le bien est préempté par une commune au titre du DPU, avec une offre à un moindre prix. Le vendeur renonce à la vente en ne donnant aucune suite dans le délai imparti de deux mois (C. urb. art. R 213-10). Mais il vend ensuite le bien à la commune, l’AI découvrant alors que les intéressés avaient déjà négocié derrière son dos, durant le délai de deux mois ! L’AI décide alors de leur réclamer sa commission (mentionnée dans la DIA). Mais un arrêt vient de confirmer le rejet de sa demande car celui-ci « ne remplissait pas les conditions prévues » par la loi Hoguet « pour prétendre au paiement de sa commission ». Dès lors, les manœuvres et négociations amiables entre son mandant et la commune, eussent-elles débuté avant la fin du délai de deux mois prévu par le Code de l’urbanisme, ne pouvaient justifier le paiement de la commission (Cass. 1^e civ. 13.12.2012 n° 11-11533).

Conseil. C’est une indemnisation et non la commission qu’il faut réclamer, en pareil cas. La collusion frauduleuse entre le mandant et le titulaire du droit de préemption ouvre en effet à l’AI droit à la réparation de son préjudice, sous forme de ­dommages et intérêts (Cass. 3^e civ. 08.06.2010).

Sur le droit à indemnisation

À l’égard de l’acquéreur. Lorsque son refus de réitérer est fautif, l’AI est en droit de lui réclamer des dommages et intérêts, qui peuvent parfois être alloués à hauteur de sa commission (Cass. 3^e civ. 18.12.2012). Mais il a été jugé qu’un AI « ne pouvait prétendre à des dommages et intérêts en l’absence de faute (...) susceptible d’avoir contribué à la non-réalisation de la vente » (Cass. 1^e civ. 13.12.2012 n° 11-13295). L’arrêt invite à y réfléchir à deux fois avant de se lancer seul, sans dossier solide, dans un procès contre un acquéreur en lui imputant la défaillance de la condition suspensive (CS) liée à un prêt. En l’espèce, le vendeur avait en effet pris acte de cette défaillance sans imputer de faute à l’acquéreur et celui-ci pouvait justifier de l’insuffisance de ses ressources dès l’origine pour financer son achat.

À l’égard du vendeur. L’AI peut aussi lui réclamer réparation, si celui-ci fait capoter la vente par sa faute. Tel dans une affaire où le vendeur s’était désengagé d’un compromis sans se préoccuper de savoir si la CS pour le prêt était ou non remplie (ou si l’acquéreur entendait y renoncer), ni attendre la date fixée pour la réitération. La Cour de cassation a validé l’arrêt d’appel, en ce qu’il a jugé que le préjudice en résultant pour l’AI, qui avait accompli sa mission, s’analysait en une perte de chance de percevoir sa commission (Cass. 3^e civ. 09.10.2012).

Conseil. C’est sur ce terrain de la perte de chance qu’un AI peut se placer, faute de clause pénale dans un mandat, tel en présence d’un aléa pour l’obtention effective du prêt côté acquéreur, étant noté que « la perte certaine d’une chance même faible, est indemnisable » (Cass. 3^e civ. 16.01.2013).

Arrêts sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 08.22.04.