BAIL COMMERCIAL - DIVERS - 12.02.2013

Un bail avec... promesse de renouvellement ?

Promettre le renouvellement...

C’est possible... Issue de la pratique, la technique consiste à insérer dans le bail une clause, intitulée « promesse de renouvellement », précisant, par ex., qu’à l’issue de la première période de neuf ans, il se renouvellera pour une période de neuf ans.

... et licite. Si pareille promesse de renouvellement n’est visée (a fortiori régie) par aucun texte du C. de commerce, la Cour de cassation a jugé qu’elle n’était pas contraire au statut des baux commerciaux (Cass. 3^e civ. 27.10.2004, deux arrêts).

Limite les droits du bailleur...

La promesse vaut renouvellement... Un propriétaire aurait tort de croire que pareille promesse ne génère à son égard qu’une obligation de faire, sanctionnable uniquement par des dommages et intérêts en cas d’inexécution ou rétractation. Une promesse de renouvellement vaut, en principe, « renouvellement automatique du bail à son échéance » (Cass. 3^e civ. 01.10.2008). Ainsi, la promesse fait obstacle à la prolongation tacite du bail, à défaut de congé ou demande de renouvellement.

Et lie le bailleur... La promesse empêche de délivrer un congé avec offre d’indemnité d’éviction. La possibilité de donner congé sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime (sur le fondement de l’art. L 145-17 du C. de commerce) est fort discutable, si le bail est muet sur ce point.

La limite. Au cours du bail initial (ou renouvelé), le bailleur n’en conserve pas moins la possibilité de demander sa résiliation judiciaire ou de se prévaloir d’une clause de résiliation de plein droit. Conseil. Si les locaux sont vendus par le propriétaire au cours du bail, la promesse de renouvellement sera opposable à l’acquéreur, dès lors qu’il a pu en prendre en connaissance (Cass. 3^e civ. 23.05.1995).

... y compris pour le loyer renouvelé ?

Un réajustement du loyer... Le propriétaire peut légitimement se demander si, lors du renouvellement du bail, sa promesse ne va pas constituer un obstacle pour demander au besoin le déplafonnement du loyer, c’est-à-dire sa fixation à la valeur locative. On peut le rassurer, à ce sujet...

Sera possible... La Cour de cassation vient de poser, pour la première fois, la règle suivante : une « promesse de renouvellement de bail n’emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé » (Cass. 3^e civ. 12.12.2012).

En y mettant les formes... L’arrêt précise que, « s’il veut obtenir une modification du prix dès le renouvellement », le bailleur doit « faire connaître le loyer qu’il propose dans un congé » délivré conformément à l’art. L 145-9 du C. de commerce. Il s’en déduit que le bailleur doit ainsi prévoir de délivrer par voie d’huissier, au moins six mois avant le terme du bail, un congé avec offre de renouvellement. Notez toutefois que l’arrêt admet qu’une clause du bail puisse fixer « une autre modalité de demande » pour la fixation du nouveau loyer mais sans apporter d’utiles précisions, à ce sujet...

Conseil. Dans une affaire, un bail comportait la renonciation du propriétaire à se prévaloir, jusqu’à l’échéance du renouvellement promis, de l’une ou l’autre des facultés de congé prévues par la loi. Il a été jugé que cela ne suffisait pas à caractériser la renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé (Cass. 3^e civ. 23.05.2012).

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 08.22.06.