COPROPRIÉTÉ - CHARGES - 15.11.2013

Comptes approuvés = charges dues ?

Où les comptes ont été approuvés en ordre... Cela suppose, pour la validité de la décision, que le syndic ait à cet égard fait le nécessaire pour notifier à chaque copropriétaire, avec sa convocation, l’état financier du SDC et son compte de gestion général, documents présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent. Pour l’information de chaque copropriétaire, le projet d’état individuel de répartition de leurs comptes a dû aussi être joint à la convocation, étant noté que ces documents ne font pas l’objet d’un vote par l’AG (Décret du 17.03.1967, art. 11) .

L’approbation a une portée limitée... Depuis un décret de 2004, la règle est sans ambiguïté : l’approbation «  des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires »(Décret de 1967, art. 45-1) .

Côté copropriétaires... La Cour de cassation vient de juger que l’approbation des comptes en AG « n’interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel »(Cass. 3e civ. 15.10.2013 n° 12-19017) . On ne saurait à ce titre reprocher à ceux qui discutent le montant de leurs charges de ne pas avoir contesté le p.-v. d’AG approuvant les comptes...

En pratique. Dans la droite ligne de son arrêt du 11.12.2012, évoqué dans un précédent conseil, la Cour de cassation a entendu rappeler avec grande fermeté (notamment aux juges du fond) qu’il appartient au SDC, qui recouvre des charges en justice à l’encontre d’un copropriétaire, « de produire non seulement » le p.-v. de l’AG approuvant les comptes de l’exercice correspondant « mais également les documents comptables et le décompte de répartition des charges ». En clair, il revient au syndic de justifier de la créance alléguée en réunissant un dossier précis et complet.

Conseil. Il se déduit aussi de l’arrêt que le « quitus » donné au syndic en AG pour sa gestion ne peut en tant que tel ( ou accompagné de l’approbation des comptes) empêcher un copropriétaire de contester ensuite le montant de ses charges. Le quitus ne vaut pas acceptation de la répartition des charges... qui lui est imputée personnellement.

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 09.17.01.