AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 15.11.2013

L’agent immobilier... face aux vices de construction

Pour des vices de construction...

Où le vendeur est pris en flagrant délit. Dans une affaire, l’acquéreur d’une maison assigne son vendeur en garantie des vices cachés (GVC) en raison de fissures (murs, cloisons, etc.) L’expertise judiciaire révèle de graves vices, affectant l’assise du bâtiment (fondations déstabilisées) mettant en péril la maison et la rendant impropre à l’habitation. Il s’avère que le vendeur connaissait ces vices constructifs, en prenant soin de les dissimuler à l’acquéreur, tel en « maquillant » les fissures... Sa responsabilité est à ce titre retenue au titre de la GVC (avec exclusion de la clause de non-garantie figurant dans l’acte de vente). Il se voit ainsi condamné à supporter le coût de la remise en état de la maison et à réparer le préjudice de l’acquéreur (perte de jouissance) à hauteur de 30 000 €.

Où l’AI sert de bouc-émissaire... Le vendeur n’hésite pas à appeler en garantie l’AI, qu’il avait mandaté pour la vente. Et l’acquéreur décide aussi de lui réclamer réparation... Le tout suivant une argumentation similaire : un AI est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur et doit le renseigner sur l’existence de désordres apparents affectant le bien vendu. Désordres, ajoutent les intéressés, qu’un AI ne peut ignorer en tant que « professionnel averti »...

Il y a des limites ! La Cour de cassation vient d’approuver l’arrêt d’appel, en écartant toute responsabilité de l’AI (Cass. 3e civ. 23.10.2013) .

L’AI face à l’acquéreur...

Pour des vices non décelables... L’arrêt estime qu’il ne peut être reproché à l’AI de ne pas avoir avisé l’acquéreur du défaut affectant les fondations, dès lors qu’il était établi que ces désordres n’étaient pas visibles lors des visites effectuées par les futurs acquéreurs.

Pour des vices apparents... L’acquéreur reprochait aussi à l’AI d’avoir omis de l’alerter sur les fissures en façade. Mais l’arrêt souligne que si les fissurations en façade étaient certes « visibles, ni leur gravité, ni leur origine ne pouvait être appréhendée par un non-professionnel » .

La limite. L’arrêt prend soin de relever que le vendeur ne rapportait pas la preuve que l’AI « avait eu connaissance du vice caché » . Tout AI se doit naturellement d’alerter l’acquéreur de tout élément ou information porté à sa connaissance... ou qu’il est à même de découvrir... En présence de signes apparents laissant suspecter de graves désordres (ex. : déformation d’une toiture, etc.), un AI restera à cet égard bien avisé d’alerter le futur acquéreur, en l’invitant au besoin de prendre conseil auprès d’un professionnel en matière de construction (cf. Cass. 3e civ. 07.09.2011) .

L’AI face au vendeur

Une erreur peut être excusable... Pour écarter l’appel en garantie du vendeur, l’arrêt souligne que « le silence gardé » par l’intéressé « sur les désordres constructifs affectant le bien vendu » rendait en tout état de cause excusable l’erreur commise par l’AI sur l’état de l’immeuble et la nature des désordres extérieurs touchant la façade.

... à quelle condition ? Au vu de l’arrêt, un AI peut ainsi opposer à son mandant une erreur si celui-ci a commis une réticence dolosive, reconnue par les juges. En clair, si celui-ci (lui) a sciemment dissimulé un vice dont il avait connaissance.

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 09.17.03.