BAIL COMMERCIAL - BAIL DÉROGATOIRE - 16.09.2014

Bail « dérogatoire » : la nouvelle donne

Le nouveau texte issu de la loi Pinel du 18.06.2014 s’applique en principe pour tout nouveau bail dérogatoire (ou renouvelé) à venir, outre pour celui conclu (ou renouvelé) depuis le 01.09.2014.

Bail dérogatoire : ce qui change

Vous avez dit « dérogatoire » ? Dans l’intérêt d’un propriétaire et/ou d’un (futur) locataire, le bail dérogatoire permet de louer des locaux en dérogeant au « statut » impératif des baux commerciaux. Parfois appelé à tort bail « précaire », il ne doit pas être confondu avec la « convention d’occupation précaire », qui obéit à un régime différent. Notez que la loi Pinel est toutefois venue légalement consacrer la possibilité, reconnue par les juges, de régulariser pareille convention à titre exceptionnel, c’est-à-dire « à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties »(C. com. nouv. art. L 145-5-1) .

Durée du bail : du mieux. On peut désormais régulariser un bail dérogatoire pour une durée (maximale) de trois ans (contre deux ans auparavant). Il est aussi possible de régulariser des baux dérogatoires successifs , si la durée totale de la location n’excède pas trois ans (p.ex., trois baux d’un an).

État des lieux : imposé. S’il n’a pas été prévu de sanction expresse, un bail dérogatoire suppose désormais la dresse d’un état des lieux d’entrée – EDLE, dans les conditions fixées par la loi, lors de la prise de possession des locaux. Notez qu’un état des lieux de sortie est aussi imposé, y compris pour un bail dérogatoire en cours au 20.06.2014 (si un EDLE a été régularisé).

Conseil. La rigueur reste de mise pour rédiger un bail dérogatoire, afin de prévenir une requalification en bail commercial soumis au statut.

Fin du bail dérogatoire : ce qui change

À l’issue du délai de trois ans... Il convient de tenir compte de (nouvelles) règles qui s’appliquent à la fin d’un bail dérogatoire de trois ans, ou à l’issue de baux successifs dont la durée totale atteint trois ans.

Le « moins » côté bailleur. Les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour « exploiter le même fonds dans les mêmes locaux » . Cela remet en cause, à notre avis, la possibilité, jusqu’ici reconnue par les juges, de conclure un nouveau bail dérogatoire pour la même activité là où le locataire renonçait au bénéfice du statut. Au vu des travaux parlementaires, cette précision permettrait toutefois un nouveau bail dérogatoire pour une activité différente . Ce point prête hélas à discussion, en raison du maintien par la loi Pinel d’un autre texte... contradictoire.

Un « plus » côté bailleur. Jusqu’ici, à défaut de réaction du bailleur avant le terme du (dernier) bail, il s’opérait un nouveau bail de plein droit soumis au statut si le locataire continuait d’occuper les locaux en exploitant un fonds. Désormais, celui-ci ne bénéficie de la règle que s’il « reste et est laissé en possession », précise le texte, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du (dernier) bail. En clair, s’il entend empêcher un locataire (restant dans les lieux) de bénéficier du statut, un bailleur dispose désormais d’un délai d’un mois (après le terme du bail) pour agir comme il se doit (voir notice). À défaut, notez que tous les cotitulaires d’un bail restant dans les lieux bénéficient alors du statut, qu’ils soient ou non personnellement exploitants du fonds (Cass. 3e civ. 23.05.2013) .

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 10.13.04.