Une donation déguisée en vente ?

Une vente !

Les faits. Une personne cède le 28.08.2010 à son filleul, cousin issu de germains, un appartement situé à Nice pour un prix de 250 000 €. Le prix a été immédiatement et intégralement converti en une rente viagère. Il a été convenu d’un montant mensuel de 2 170 €, le premier terme étant payable au jour de la vente, les termes suivants le 28 de chaque mois. La vendeuse décède un peu plus de deux mois après la cession, le 05.11.2010, à l’âge de 81 ans.

L’administration fiscale conteste les conditions de cette opération. Considérant que cette vente dissimulait en réalité une donation, elle a requalifié l’acte en cause dans le cadre de la procédure de l’abus de droit fiscal.

Une donation ?

Pour le comité de l’abus de droit fiscal… Selon lui, l’administration n’était pas fondée à mettre en œuvre, dans cette affaire, la procédure de l’abus de droit fiscal, considérant que l’opération ne dissimulait pas une donation déguisée.

… une vente en viager ! Le comité observe que le filleul disposait d’un patrimoine suffisant pour assurer le paiement de la rente. Il lui était au surplus loisible de louer le bien, qui lui avait été cédé libre de toute occupation, pour financer en partie cette rente. Il constate en outre qu’une mensualité de cette rente a été effectivement payée sans que l’administration n’apporte d’élément permettant de remettre en cause la réalité et la sincérité de ce paiement. Il relève enfin qu’il n’est pas davantage établi que le décès de la vendeuse, survenu deux mois après la conclusion de la vente, ait été prévisible à la date de signature du contrat.

Non, pour l’administration ! L’administration a décidé de ne pas se ranger à l’avis du comité. En effet, elle estime que la vente en viager peut être requalifiée en donation déguisée, notamment eu égard à l’absence de contrepartie réelle et sérieuse au profit du vendeur (CDAF/AC, séance du 07.02.2014, n° 1/2014, affaire 2013-33) .

Moralité

Quel intérêt ? Tout réside dans la différence de traitement fiscal entre une vente et une donation. En effet, les droits dus sur la vente sont notoirement inférieurs aux droits de donation ou de succession, surtout lorsque le vendeur et l’acquéreur sont des parents éloignés. Les droits s’élèvent à 5,09 % de la valeur du bien dans le cas d’une vente d’un immeuble ancien, alors que les droits de donation s’élèvent à 60 % lorsque la donation a lieu entre personnes non parentes.

Quel risque ? L’administration peut contester une vente qui dissimulerait en réalité une donation et rétablir son véritable caractère en démontrant que, sous une apparence onéreuse, l’opération dissimule finalement une libéralité. Elle appliquera alors la procédure de répression des abus de droit.

Une sanction lourde ! Outre les intérêts de retard, l’abus de droit sera sanctionné par une majoration de 80 % des droits mis à la charge du contribuable lorsqu’il est établi que celui-ci a eu l’initiative principale des actes abusifs ou en a été le principal bénéficiaire. La majoration sera de 40 % lorsque cette preuve n’est pas apportée.

Conseil. Un tel montage est à éviter lorsque le vendeur est aisé, âgé ou dans un état de santé précaire, et qu’il n’a pas de lien de parenté proche avec l’acheteur.