BÂTIMENT - URBANISME - 29.09.2023

Quand une transaction est régularisée pour éviter un long procès contre un permis de construire...

Où une transaction est régularisée...

Une transaction licite... Pour éviter d’avoir à subir une longue procédure, une personne (opérateur...) peut négocier une «transaction» avec un tiers (particulier) qui a demandé ou a l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, obtenu en ordre. Dans le cadre de cette transaction, le tiers peut s’engager à se désister du recours en annulation engagé (ou à ne pas introduire de recours), en contrepartie du versement d’une somme d’argent.

Avec un régime particulier... L’article L 600-8 du Code de l’urbanisme précise que la transaction doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans un délai d’un mois à compter de sa signature (CGI art. 635) .

Et une «sanction» encourue... Si la transaction n’est pas enregistrée dans le délai d’un mois, le texte prévoit (al. 2) que la contrepartie financière prévue «est réputée sans cause» , et que les sommes versées «sont sujettes à répétition» . En clair, le titulaire du permis peut réclamer le remboursement de la somme versée, au besoin en justice, au tiers concerné (Cass. 3e civ. 19‑3‑2020 - deux arrêts - n° 19-10393 et 19-13254) . L’action en justice (dite en répétition) peut/doit être engagée dans un délai de cinq ans à compter du (dernier) versement. Le remboursement des sommes versées n’empêche pas le titulaire du permis de conserver le bénéfice d’un désistement prévu par la transaction.

Des règles validées et confortées...

Pour la sanction prévue... Dans une affaire, une personne, qui avait dû rembourser la somme perçue au titre d’une transaction, n’a pas hésité à mettre en cause la sanction encourue, en l’absence d’enregistrement de la transaction dans le délai d’un mois, au regard de la Constitution.

Une validation bienvenue... Le Conseil constitutionnel a jugé que les règles fixées par l’article L 600-8 (al. 2) du Code de l’urbanisme étaient conformes à la Constitution. Les Sages ont relevé que le texte n’a «ni pour objet ni pour effet d’interdire aux personnes intéressées de former un recours contre une autorisation d’urbanisme» . Ils ont aussi pris soin de souligner, et l’on ne peut que s’en féliciter, qu’en «sanctionnant le défaut d’enregistrement destiné à assurer la publicité des transactions, le législateur a souhaité dissuader la conclusion de celles mettant fin à des instances introduites dans le seul but d’obtenir indûment un gain financier. Il a ainsi entendu limiter les risques particuliers d’incertitude juridique qui pèsent sur les décisions d’urbanisme et lutter contre les recours abusifs»(décision 2023-1060 QPC du 14‑9‑2023) .

Ce qu’il faut aussi savoir

Avantage en nature. Le même régime s’applique si une transaction est conclue moyennant «l’octroi d’un avantage en nature» . L’avantage en nature peut par ex. prendre la forme, comme dans une affaire, de la réalisation par un opérateur de (gros) travaux d’aménagement sur un terrain appartenant à la personne concernée (Cass. 3e civ. 15-6-2023 n° 23-40008) .

Vente du bien concerné. L’article L 600-8 du Code de l’urbanisme précise que tout acquéreur successif d’un bien, ayant fait l’objet d’un permis concerné par une transaction, peut aussi exercer l’action en répétition prévue «à raison du préjudice» qu’il a pu subir. Ce préjudice est caractérisé s’il a dû assumer en tout ou partie la contrepartie financière versée au titre de la transaction (par ex. si elle a été en tout ou partie intégrée dans le prix de vente du bien concerné).

Recours judiciaire. L’article L 600-8 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas pour une transaction portant sur une action ou un recours qu’un tiers peut engager devant le juge judiciaire, en lien avec un permis (cf. CA Paris 3‑6‑2022 RG 20/12626 Portalis 35L7- V B7E CCKBO) .