Si un bailleur refuse le renouvellement du bail commercial…

Indemnité d’éviction : pourquoi ?

Un droit. À la fin d’un bail commercial, le contrat ne s’arrête pas automatiquement, puisque, par principe, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Cela suppose toutefois qu’il soit propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués à cet effet, qu’il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, et que son fonds de commerce ait été exploité de manière effective dans les locaux loués au cours des trois années précédentes.

Une demande. Pour bénéficier de ce droit, il faut en faire la demande dans les six mois qui précèdent la date d’expiration du bail commercial.

Une réponse. Le bailleur doit faire connaître sa décision dans un délai de trois mois. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Il peut aussi refuser la demande de renouvellement du bail.

Un devoir. Dans cette hypothèse, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction (réparant le préjudice financier) ou une indemnité de transfert (compensant financièrement le transfert du fonds de commerce vers un autre lieu).

Une exception. Le bailleur n’aura pas à verser d’indemnité s’il peut prouver un motif grave et légitime caractérisé par une faute du locataire (le locataire ne paie p.ex. pas son loyer ou n’exploite plus son fonds de commerce) ou si l’immeuble est déclaré insalubre par les autorités administratives ou présente un danger pour ses occupants.

Indemnité d’éviction : combien ?

Une évaluation. L’indemnité d’éviction est destinée à compenser la déchéance du droit d’exploiter par le locataire. Le montant de cette indemnité est égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement et est par principe fixé à l’amiable. En l’absence d’accord, le juge fixera ce montant.

Une indemnité de remplacement. Si le locataire perd sa clientèle, il percevra une indemnité de remplacement calculée sur la base de la valeur marchande de son fonds de commerce, en prenant en compte notamment le droit au bail des locaux loués et les résultats d’exploitation. Il faudra aussi tenir compte des indemnisations accessoires, qui peuvent correspondre aux frais de déménagement et de réinstallation, aux droits de mutation liés à l’achat d’un nouveau fonds de commerce, aux indemnités de licenciement des salariés contraints de quitter l’entreprise du fait de l’éviction, à l’indemnité pour perte de logement si le local commercial comportait un local d’habitation, aux frais de double loyer si le locataire est contraint de payer deux loyers pendant la période de réinstallation, etc.

Une indemnité de déplacement. Si l’activité exploitée par le locataire est transférable dans un autre local, le bailleur devra verser une indemnité de déplacement : il s’agira ici de calculer la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local, le résultat pouvant être coefficienté pour prendre en considération la qualité de l’emplacement du local et la nature de l’activité, tout en tenant compte du coût du transfert du fonds, de la valeur du droit au bail de l’ancien local, du coût éventuel d’un nouveau pas-de-porte et des indemnités accessoires.