FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - DIVERS - 02.11.2023

Activité de location en meublé : un «Pacte Dutreil» possible ?

Pour le dispositif «Dutreil»...

Le dispositif : en bref. Un dispositif fiscal, appelé «Pacte Dutreil», permet sous conditions de bénéficier d’une exonération (75 %) de droits de mutation à titre gratuit en cas de transmission par décès ou donation de parts/actions d’une société ayant une «activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale» (CGI, art. 787 B et 787 C) .

Activités immobilières. Selon la doctrine fiscale, n’est pas susceptible d’ouvrir droit à l’exonération prévue la transmission de parts/actions d’une société qui exerce des «activités de nature civile» . Pour le fisc, ne peuvent ainsi bénéficier du dispositif des «activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier» . Si les «activités de construction-vente d’immeubles ou de marchand de biens» sont éligibles au dispositif, sont en revanche exclues les activités de location de locaux nus (quelle que soit leur affectation), mais aussi les activités de location de logements meublés (BOI-ENR-DMTG-10‑20‑40-10 parag. n° 15) .

La doctrine fiscale est mise à mal...

Par le juge judiciaire. En faisant simple, la Cour de cassation a rendu en juin 2023 deux arrêts à contre-courant de la doctrine fiscale pour des locaux meublés (Cass. com. 21‑6‑2023 n° 21-18226 et 1‑6‑2023 n° 22-15152) . Elle a censuré un arrêt d’appel, qui avait écarté le dispositif pour un opérateur exerçant une activité de location en meublé faute de prouver qu’il exerçait son activité principale de marchand de biens, en jugeant qu’une «activité commerciale de loueur d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation» est «susceptible» de rendre une transmission éligible au «régime de faveur» prévu par le dispositif Dutreil (arrêt 22-15152) . Un autre arrêt d’appel a été censuré dans une affaire portant sur une activité individuelle de loueur en meublé (arrêt 21-18226) .

Par le juge administratif. Par arrêt de principe, le Conseil d’État a jugé le 29‑9‑2023 que le «fait de donner habituellement en location des locaux d’habitation garnis de meubles ne saurait être systématiquement regardé, pour l’application de la loi fiscale, comme une activité civile dépourvue de caractère commercial» . Le Conseil d’État a souligné qu’aucun texte légal ne permet de «dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d’habitation le caractère d’activité commerciale» au titre du dispositif Dutreil. En l’espèce, le refus des pouvoirs publics d’abroger le paragraphe (précité) de la doctrine fiscale, pour les activités de location de logements meublés a été annulé (CE 29‑9‑2023 n° 473972) .

Un espoir de courte durée ?

Une réforme en vue... Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2024 (première lecture), le gouvernement a déposé le 17‑10‑2023 un amendement visant à modifier le cadre légal du dispositif Dutreil. Cet amendement vise notamment, en réaction aux arrêts de la Cour de cassation, à faire en sorte que le dispositif ne bénéficie pas à «des activités patrimoniales consistant en la location de locaux meublés ou d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation»(exposé des motifs) . Pour les activités commerciales éligibles, les textes préciseraient qu’elles s’entendent de celles définies aux articles 34 et 35 du CGI, à l’exclusion de toute «activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier» , sauf exception.

... à prendre en compte sans délai ! Afin de «contrer» toute opération menée d’ici fin 2023, l’amendement a prévu que la réforme concernerait les transmissions «intervenant à compter du 17 octobre 2023» . À bon entendeur...

Conseil. Un amendement adopté en commission le 11‑10‑2023 a aussi prévu de mettre fin au dispositif Dutreil le 30‑12‑2025. À suivre...

Notice et amendement sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 16.