BÂTIMENT - CONSTRUCTEURS DE MAISON INDIVIDUELLE (CMI) - 03.11.2023

CCMI : quelle indemnisation en cas de retard ?

Droit à des pénalités de retard

Retard = pénalités minimales. Dans un souci de protection du maître d’ouvrage (MO), tout contrat CCMI doit mentionner la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux, mais aussi les pénalités prévues en cas de retard de livraison (CCH art. L 231-2 i.) . Les pénalités de retard ne peuvent être fixées dans le contrat à un montant inférieur à 1/3000^e du prix convenu par jour de retard (CCH art. R 231-14 al. 1.) .

Début des pénalités. Le point de départ du délai d’exécution des travaux, dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard, est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier (CA Nîmes 28‑9‑2023 RG 21/04429 Portalis DBVH-V-B7F-II5L) et non la date du début (effectif) des travaux (Cass. 3e civ. 12‑10‑2017 n° 16-21238) .

Fin des pénalités. La Cour de cassation estime que les pénalités «ont pour terme la livraison de l’ouvrage» au MO (Cass. 3e civ. 8‑2‑2023 n° 21-16914) et non sa réception (sans/avec réserves), ou encore « la levée des réserves consignées lors de la réception»(Cass. 3e civ. 28‑9‑2023 n° 22-18237) . La date de prise de possession des lieux par le MO peut (parfois) être prise en compte (ex. : CA Paris 4‑10‑2023 RG 21/07465 Portalis 35L7-V-B7F-CDQLT) . Lorsqu’un MO se voit contraint de faire jouer la garantie de livraison, ceci concerne aussi le garant pour les pénalités dues en cas de retard de livraison dépassant 30 jours (CCH art. L 231-6 c.) . L’article L 231-6 (IV) du CCH, qui prolonge la garantie jusqu’à la réception des travaux et la levée des réserves, n’est pas applicable aux pénalités de retard (arrêt n° 22-18237) .

Droit à indemnité supplémentaire ?

Indemnisation complémentaire : possible... La Cour de cassation estime que les pénalités de retard ne sont «pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts» . En clair, un constructeur en CMI (cmiste) peut être condamné à payer au MO une autre somme que les pénalités contractuelles dues, en raison du retard dans la livraison, par ex. au titre d’intérêts intercalaires versés à sa banque (Cass. 3e civ. 22‑6‑2023 n° 22-12816) .

... mais il y a des limites ! La Cour de cassation a souligné que des dommages-intérêts complémentaires ne peuvent être dus que s’ils «réparent un préjudice distinct de celui indemnisé» a u titre des pénalités de retard. En l’espèce, une Cour d’appel avait cru devoir indemniser le MO au titre d’un préjudice de perte de loyers et de jouissance. Son arrêt a été censuré par la Cour de cassation, pour violation de la loi, pour avoir «réparé deux fois le même préjudice» . Le préjudice de perte de loyers et de jouissance avait en effet été indemnisé par les juges pour une période qui coïncidait avec celle du retard du chantier (Cass. 3e civ. 28‑9‑2023 n° 22-18237) . Dans une autre affaire, la Cour de cassation a écarté une demande indemnitaire d’un MO pour le coût des loyers et d’une assurance-habitation, qu’il avait continué de payer durant la période de retard de livraison, car ce coût «faisait double emploi avec les pénalités de retard»(Cass. 3e civ. 22‑6‑2023 n° 22-12816) .

Côté cmiste : ce qu’il faut aussi savoir

Clause exonératoire en cas de retard. Dans un CCMI, vous pouvez prévoir une clause excluant des pénalités pour des «causes légitimes» de retard. Mais seul(e)s « les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits» sont admis(es) comme causes légitimes. Une clause prévoyant un autre motif est «réputée non écrite», c’est-à-dire illicite (CCH art. L 231-3 d.) .

Pénalités pour retard de paiement.V ous pouvez de votre côté prévoir dans un CCMI une pénalité à la charge du MO en cas de retard de paiement de ses appels de fonds. Mais notez que le taux de la pénalité ne peut excéder 1 % par mois (sur un montant non réglé) si la pénalité fixée pour retard de livraison est limitée à 1/3000^e du prix par jour de retard (CCH art. R 231-14 al. 2) .