BAIL COMMERCIAL - DIVERS - 03.06.2014

Indice de base fixe : nouvelle précision !

Pour l’indice de base fixe... Nous n’avons pas manqué d’évoquer les « controverses » sur la licéité, dans les baux commerciaux, des clauses d’indexation (de révision) du loyer avec un indice de base fixe (ou indice de référence), au vu d’un texte du Code monétaire et financier. Rappelons que cette clause, née de la pratique, vise à calculer la révision annuelle du loyer au vu d’un indice fixe (p.ex. le dernier indice publié à la signature du bail) et non l’indice de référence de l’année précédente.

Validité confirmée... Dans la droite ligne de son arrêt du 11.12.2013, la Cour de cassation vient de confirmer la « licéité » d’une clause d’indexation avec un indice de base fixe, sous réserve d’une « distorsion » prohibée par le Code monétaire et financier (Cass. 3e civ. 07.05.2014) .

Mais tout n’est pas permis... Confirmant la position de la Cour d’appel de Paris, l’arrêt juge qu’une « distorsion » peut être caractérisée lorsqu’un avenant à un bail, modifiant le montant du loyer, reproduit à l’identique la clause d’indexation avec l’indice de base fixe... du bail (d’origine). Ainsi, en l’espèce, il est jugé qu’une clause « engendrait une distorsion » car elle entraînait l’application d’un indice de référence... du 4^e  trimestre 1997 à un nouveau loyer de base dû... à partir du 01.03.2002. La clause a été jugée « réputée non écrite » : le bailleur en sera quitte de devoir rembourser les sommes perçues au titre des révisions opérées avec la clause...

Conseil. Lorsqu’un avenant à un bail fixe un nouveau montant de loyer, il est indispensable d’y prévoir une nouvelle clause d’indexation... avec un nouvel indice (de base...). Il convient d’en faire de même à la suite de toute modification judiciaire ou amiable d’un loyer.