AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 16.06.2014

Information de l’acquéreur : pensez aux procédures...

Une mésaventure à méditer...

L’affaire. Un AI se charge de la vente d’un logement, avec garage, d’une copropriété. Un compromis est régularisé par l’AI avec un acquéreur, puis la vente finalisée chez le notaire. Mais l’acquéreur estime ensuite devoir assigner l’AI en responsabilité. Motif ? Son compromis ne comportait aucune mention sur une procédure en cours portant sur la non-conformité du sous-sol, abritant le garage...

La décision. La Cour de cassation vient d’approuver la condamnation de l’AI à indemniser l’acquéreur, pour manquement à son « obligation contractuelle d’information ». Pour caractériser ce manquement, il est relevé que l’AI ne « pouvait (...) ignorer l’existence » de la procédure touchant la copropriété (gérée pourtant par un syndic distinct). En outre, l’AI n’avait pas communiqué à la date du compromis, à l’acheteur, les trois derniers p.-v. d’AG de la copropriété, demandés par celui-ci... neuf jours avant (par courriel). Pour les juges, ce manquement a causé à l’acquéreur un préjudice « s’analysant en la perte de chance de ne pas s’engager par la signature d’une promesse de vente, qui, en l’absence de condition suspensive pouvant être utilement invoquée, l’exposait au versement de la clause pénale en cas de refus de réitération »(Cass. 3e civ. 25.03.2014) . En l’espèce, c’est en vain que l’AI a opposé la profession de l’acquéreur (un diagnostiqueur immobilier), mais encore une clause de l’acte authentique (pourtant bien rédigée) portant sur la procédure touchant le sous-sol.

Pour une vente en copropriété...

Penser aux p.-v. d’AG - loi Alur... Comme exposé dans un conseil, la loi Alur du 24.03.2014 est venue imposer d’annexer une série de documents à l’avant-contrat de vente d’un logement en copropriété. Parmi ces documents... figurent les « procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années »(CCH art. L 721-2) .

Sans prendre la loi à la lettre... L’article L 721-2 précise que les p.-v. sont à annexer « si le copropriétaire vendeur en dispose » . À la lettre, un AI peut ainsi « s’en dispenser » si son mandant lui explique p.ex. qu’il a « égaré » l’un ou l’autre de ces p.-v. L’arrêt du 25.03.2014 invite à « faire fi » de cette « dispense », en réclamant au besoin les p.-v. au syndic de la copropriété concernée.

Au-delà de la lettre de la loi... L’arrêt a pris soin de relever que les p.-v. d’AG avaient été en vain réclamés par l’acquéreur avant le compromis. Si l’article L 721-2 ne l’impose pas, un AI sera avisé de les communiquer, sans attendre, sur demande...

Au-delà des logements... Un AI se voyant confier la vente d’un bien en copropriété (d’un box aux locaux commerciaux), a minima, interrogera utilement le syndic sur tout procès en cours portant sur les parties communes (litige sur des travaux, etc.).

Pour toute vente...

Questionner. Pour tout bien (locaux, terrains, etc.), tout AI (ou notaire) sera bien avisé d’interroger (tel dans son « questionnaire vendeur ») son client sur l’existence de toute procédure en cours (voire d’un « litige » l’opposant p.ex. à un voisin...).

Verrouiller. Un AI sera prudent d’informer par écrit un acquéreur de tout litige/procès touchant le bien, et ce sans attendre l’avant-contrat. Insérez dans l’acte une rubrique spécifique, avec reconnaissance de conseils donnés (cf. modèle en notice).

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 10.09.04.