AGENTS IMMOBILIERS - RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - 03.06.2014

Un mandat « Hoguet »... aussi entre professionnels ?

Un arrêt à méditer...

L’affaire. Une société, qui a pour activité la commercialisation de programmes immobiliers conçus et réalisés par différentes sociétés de promotion-construction, est titulaire d’un mandat de commercialisation exclusif de divers biens construits en VEFA. Elle conclut avec un agent immobilier (AI) un contrat lui déléguant la commercialisation d’une partie de ces biens. Le contrat régularisé est intitulé « mandat non exclusif de commercialisation recherche d’acquéreurs loi Hoguet du 2 janvier 1970 ». Dans le cadre de ce « mandat », l’AI fait signer un contrat de réservation à un couple, et réclame sa « commission » à la société. Mais il se voit contraint de l’assigner, faute de règlement.

En appel. Les juges relèvent que le contrat de l’AI ne mentionne pas de numéro d’inscription sur le registre des mandats. Or, selon eux, ce contrat se trouvait soumis, quant à ses conditions de forme et de fond, aux dispositions de la loi Hoguet de 1970. Celles-ci n’ayant pas été respectées, les juges écartent pour ce motif la demande de l’AI...

En cassation. L’arrêt d’appel vient d’être censuré au visa des articles 1 et 6 de la loi Hoguet, et de l’article 72 du décret de 1972 (formalisme des mandats). S’appuyant sur un « visa de principe » qu’elle avait formulé en 1996, la Cour de cassation juge que « les dispositions protectrices édictées par ces textes en faveur des vendeurs et des acquéreurs ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers »(Cass. 1e civ. 30.04.2014) . En l’espèce, elle souligne que le « mandat litigieux conclu entre le mandataire initial et un négociant » ne relevait pas de ces dispositions, à défaut de « volonté commune des parties » de s’y soumettre.

... à sa juste valeur

Délégation de mandat. L’arrêt a pour mérite de confirmer qu’une délégation de mandat de vente, consentie par un AI à un confrère (ou dans le cadre d’une collaboration dite interagences ou intercabinets), échappe au « formalisme » de la loi Hoguet. Il n’en reste pas moins indispensable de régulariser un écrit, fixant avec soin la mission du délégataire, les droits/obligations de chacun et, bien sûr, les « aspects financiers » (cf. modèle en notice). La durée d’une délégation ne saurait en tout état de cause dépasser la durée du mandat confié par un client. La faculté de déléguer doit en outre être prévue dans son mandat (cf. modèles en notice).

Conseil. Si cette exigence peut être discutée, il nous parait prudent de renseigner le registre des mandats pour toute délégation, et de prévoir un numéro d’inscription, côté délégataire. Celui-ci sera prudent de mentionner la délégation pour sa publicité (affichage en vitrine, etc.).

Mandat confié par un professionnel. Qu’on ne s’y trompe pas sur la portée de l’arrêt du 30.04.2014. Il ne remet nullement en cause l’impérieuse nécessité de régulariser, côté AI, un mandat « en ordre » au regard de la loi Hoguet, lorsqu’il prête son concours à la vente de biens pour un promoteur, un marchand de biens, un aménageur, un lotisseur, et plus généralement tout « professionnel » de l’immobilier (ou de la construction). La Cour de cassation a notamment jugé, à maintes reprises, que les dispositions de la loi Hoguet « n’établissent aucune distinction en fonction de la profession du mandant » (cf. notice, pour les arrêts).

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 10.08.04.