BAIL COMMERCIAL - DIVERS - 11.05.2015

Focus sur la convention d’occupation précaire

La « COP » : en bref

Une convention admise...  Issue de la pratique, la convention d’occupation précaire – COP (ou temporaire) a été jugée licite par la Cour de cassation, à certaines conditions.

Désormais « légalisée »...  La loi dite Pinel du 18.06.2014 est venue consacrer la possibilité de régulariser une convention d’occupation précaire, définie comme suit. Une COP «  se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties »(C. com. nouv. art. L 145-5-1) .

Non soumise au statut...  Une COP en bon ordre n’est « pas soumise » aux règles régissant le bail commercial. À ce titre, et ce même si elle dure plus de trois ans, elle n’ouvre pas droit pour « l’occupant » des locaux au bénéfice du statut des baux commerciaux (durée minimale, droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction).

Attention ! Une COP ne doit pas être confondue avec un bail de courte durée, dit « dérogatoire », qui obéit à un régime juridique différent (A&C Immobilier, 10e année, n° 13, p. 4, 26.09.2014) .

La « COP » : conditions

Gare à la fraude. Une COP ne saurait, en aucun cas, être envisagée dans le seul but de faire échec à l’application du statut des baux commerciaux. Il y aurait alors un cas de « fraude », justifiant une requalification en bail commercial.

Ce qu’il faut pouvoir justifier. En cas de litige, la Cour de cassation contrôle avec rigueur si la COP est justifiée par un « motif légitime de précarité » (Cass. 3e civ. 14.04.2015) . Notre propriétaire doit, à ce titre, pouvoir prouver l’existence, au moment de la signature de la convention, de « circonstances particulières autres que la seule volonté des parties » et justifiant le recours à une COP.

En pratique. La précarité doit être justifiée par des éléments objectifs, tel un projet d’urbanisme ou d’aménagement (voir exemples en notice). Une COP peut aussi, à notre avis, être régularisée dans le cadre de la vente de locaux, pour permettre à l’acquéreur de les occuper dès signature d’un avant-contrat, dans l’attente d’un prêt.

Attention ! Si ces conditions ne sont pas respectées, une COP peut être requalifiée en bail dérogatoire, voire en bail commercial.

Où une COP est « possible »...

Formalisme. La précision est de mise pour rédiger une COP. Outre le motif (légitime) justifiant son recours, à décrire avec soin, il faut y insérer une clause sans équivoque par laquelle les parties renoncent au statut des baux commerciaux.

Durée de la convention. Pour être licite, une COP doit être conclue « pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties » . Sous cette réserve, elle peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée (verrouiller la clause, à ce sujet).

Contrepartie financière. Il est prudent de fixer l’indemnité d’occupation (ou redevance), mise à la charge de l’occupant, à un montant inférieur à un « vrai loyer » (valeur locative des locaux).

Publication. Notez qu’il a été récemment jugé qu’une COP, « n’étant pas un bail, n’a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée »(Cass. 3e civ. 19.11.2014) .

Retrouvez notre notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – code IO 11.07.06.