GESTION LOCATIVE - DIVERS - 26.08.2015

Gestion des locations en cours : du nouveau !

Apport de la loi Macron : en droit

La réforme. Elle résulte de l’article 82 II (non codifié) de la loi Macron. Ce texte est venu préciser le régime juridique applicable pour tout contrat de location (nue ou meublée) en cours à la date de parution au JO de la loi (soit le 07.08.2015). Alors ?

Au-delà du dispositif transitoire « Alur »...  En logique, certains textes de la loi de 1989, tels que créés/modifiés par la loi Alur, restent applicables pour un contrat signé avant le 27.03.2014, et (toujours) en cours au 07.08.2015. Sont concernés les articles 7, 11-1, 17-1, 20-1, 21 et 23 (location nue), outre les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 (meublé).

Un double principe...  Jusqu’à son renouvellement ou sa reconduction tacite, un contrat en cours au 07.08.2015 reste soumis aux dispositions qui lui « étaient applicables » . À compter de la « date d’effet de son renouvellement ou de sa reconduction tacite », le contrat est régi par l’ensemble des dispositions de la loi de 1989 « en vigueur au jour » du renouvellement (ou de la reconduction).

Avec des exceptions...  De nouveaux textes, tels que créés ou modifiés par la loi Alur (ou tels que modifiés par la loi Macron − cf. notice), s’appliquent (expressément) pour tout contrat en cours au 07.08.2015 (y compris donc pour un contrat signé avant le 27.03.2014). Sont concernés les articles 7-1, 11-2, 15, 22, 24 et 25-8 de la loi de 1989, outre les articles 1724, 1751 et 1751-1 du Code civil.

Et une nuance...  La loi écarte l’application de certains textes de la loi de 1989 (version Alur ou Macron) lors d’une reconduction tacite d’un contrat. En location nue, sont visés les articles 3, 17 et 17-2 de la loi de 1989. En location meublée, sont visés les articles 3, 22 alinéa 1, 25-6 et 25-9 I. Mais les textes concernés s’appliquent (bien) à tout contrat « faisant l’objet d’un renouvellement » .

Impact de la loi Macron : en pratique

Une réforme à (vite) intégrer...  Si la loi Macron a pour mérite d’assurer une « harmonisation » des règles applicables, quelle que soit la date de signature d’un contrat, la réforme n’en reste pas moins complexe. Tout bailleur (et son mandataire) sera donc bien avisé d’y réfléchir à deux fois sur la « bonne » règle à appliquer, pour un contrat en cours au 07.08.2015 ! Vous retrouverez d’ores et déjà, dans notre notice, un tableau « synthétique » à ce sujet. Mais des points méritent vite l’attention...

Pour un congé du locataire...  Tout locataire, titulaire d’un bail en cours au 07.08.2015, y compris signé avant le 27.03.2014, peut (désormais) se prévaloir des motifs, créés par la loi Alur, pour « réduire » la durée de son préavis à un mois. À cet égard, tout locataire peut désormais se prévaloir d’un préavis d’un mois si son logement est situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants. À bons entendeurs...

À la sortie d’un locataire...  En tant que bailleur ou mandataire, veillez à respecter le nouveau régime fixé par la loi Alur pour la restitution du dépôt de garantie, quelle que soit la date de signature d’un contrat de location.

Pour un congé du bailleur...  Le propriétaire d’un logement, qui entend donner congé à un locataire, titulaire d’un bail en cours au 07.08.2015 (y compris signé avant le 27.03.2014), se doit (désormais) de respecter les règles, fixées par l’article 15 de la loi de 1989, telles qu’issues de la loi Alur (ou telles que modifiées par la loi Macron). La plus grande rigueur est à cet égard de mise (nous y reviendrons !), car le dispositif est sanctionné pénalement.

Retrouvez nos notices sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe  – code IO 11.11.06.