Mise en concurrence des syndics : la nouvelle donne
Mise en concurrence : l’obligation
Ce qui va changer. Le texte issu de la loi Macron, fort mal rédigé, est le suivant : « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic »(loi du 10.07.1965 art. 21 al. 3) . En faisant simple, la mise en concurrence par le conseil syndical (CS) restera donc obligatoire pour élire un nouveau syndic (en cas de révocation ou démission du précédent), et elle sera aussi imposée lors du renouvellement du mandat d’un syndic (déjà) en place, mais ce uniquement tous les trois ans.
En pratique. Lorsqu’elle s’imposera, la mise en concurrence devra être réalisée en temps utile par le CS, et ce avant la convocation de l’AG concernée. Tous les projets de contrats de syndics, obtenus par le CS, et éventuellement assortis de son avis écrit, seront à joindre à la convocation.
Attention ! Là où un syndic en passe par un contrat d’un an, le nouveau texte n’empêchera pas une « mise en concurrence » par le CS chaque année, etce, par le biais de l’article 10 du décret du 17.03.1967 (cf. notice).
Mise en concurrence : la dispense
Ce qui va changer. Seuls les copropriétaires, en AG, pourront dispenser le CS de la mise en concurrence « triennale » obligatoire. Cette dispense devra être votée en AG à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Il peut être soutenu qu’un second vote sera possible à la majorité simple de l’article 24, par le jeu de la « passerelle » prévue par l’article 25-1.
En pratique. Côté syndic, un projet de résolution sur la dispense (cf. modèle) sera obligatoirement à présenter lors de l’AG annuelle qui précède celle appelée à « renouveler » votre mandat.
Attention ! Contrairement à ce que laisse croire une note de la Dila (31.08.2015), le mécanisme « Alur », qui permettait au CS de proposer d’écarter la mise en concurrence au vu du « marché local des syndics », a été supprimé par la loi Macron.
Mise en concurrence : côté propriétaire
Ce qui ne changera pas. Là où la mise en concurrence par le CS est obligatoire, tout copropriétaire conservera la possibilité de proposer en AG un (autre) syndic de son choix. Au vu des travaux parlementaires (loi Macron), cette faculté lui est aussi reconnue là où l’AG votera la dispense de mise en concurrence, et plus généralement lors de tout renouvellement du syndic en place, ce en vertu de l’article 10 du décret de 1967.
En pratique. Au vu des textes et des travaux parlementaires (loi Macron), un copropriétaire devra en passer par une demande d’inscription à l’OJ de l’AG concernée, notifiée en ordre au syndic (LRAR ou fax, en l’état) avec le projet de contrat du « confrère » proposé. Sa demande devra être notifiée avant la convocation, et ce, dans un délai raisonnable pour permettre au CS de fournir son avis sur le projet de contrat, à notre sens. À défaut, le syndic sera en droit ne pas donner suite, à notre avis (Décret de 1967, art. 10) .
Conseil. Ce nouveau cadre légal entre en vigueur (dès) le 06.11.2015. Tout syndic sera bien avisé de vite l’intégrer pour négocier la durée de ses (nouveaux) mandats (privilégier deux ans), et faire le nécessaire à temps pour la dispense.
Vous retrouverez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 11.13.07.
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