Location commerciale partagée ou « coworking » : et si un colocataire ne paie pas le loyer ou résilie le bail ?

La solidarité dans le paiement des loyers

Le cas où la solidarité n’existe pas. La solidarité ne se présume pas en matière civile (C. civ. art. 1310) . En présence donc d’un bail qui n’a pas une nature commerciale, il n’existe aucune solidarité entre les colocataires à l’égard du bailleur dans le paiement des loyers. C’est le cas pour tous les baux civils, tous les baux professionnels et certains baux commerciaux. Le loyer est considéré comme une dette qui peut être divisée entre chaque colocataire. De sorte que si un colocataire sort de la location, le locataire restant n’est tenu de payer que sa part et non celle de son ex-colocataire.

Exemple. Un bail de nature civile a été conclu au profit de deux professionnels pour un loyer global de 1 400 € mensuel. Chaque locataire verse au bailleur sa part, égale à 700 €. Malgré le départ d’un des locataires, celui restant continuera à payer sa part de loyer égale à 700 € par mois.

Les cas où la solidarité existe. Elle existe tout d’abord lorsqu’elle a été contractuellement prévue (Cass. 3e civ. 30‑10‑2013 n° 12-21.034) . La clause de solidarité est donc fréquemment insérée en pratique en ce qu’elle permet au bailleur de demander le paiement de l’intégralité de son loyer à l’un quelconque des colocataires (C. civ. art. 1313) . De plus, le propriétaire est libre de choisir le colocataire qu’il entend poursuivre sans que ce dernier puisse s’opposer au bailleur. En reprenant l’exemple précédent avec une clause de solidarité insérée dans le contrat. Si un colocataire donne congé, le bailleur peut poursuivre le locataire restant en paiement de l’intégralité des 1 400 € de loyer mensuel. Le locataire poursuivi par le bailleur n’a pas d’autre choix que de régler l’intégralité du loyer à charge pour lui de se retourner ensuite contre les autres colocataires. Notez qu’il est possible pour le bailleur et pour le locataire qui est resté dans les lieux de se retourner contre ceux qui sont partis car la solidarité survit même après le départ du colocataire. La solidarité existe enfin entre débiteurs en matière commerciale et sans qu’il soit besoin d’une clause contractuelle spécifique ; c’est le cas pour un bail commercial conclu au profit de plusieurs locataires qui ont tous la qualité de commerçants ou qu’ils exploitent tous le fonds dans les lieux loués.

Les effets de la résiliation du bail par un seul colocataire

La poursuite du bail avec les locataires restants… Que l’on soit en présence d’un bail professionnel, d’un bail commercial ou d’un bail civil, lorsque celui-ci est consenti en colocation, un colocataire peut donner congé au bailleur sans que cela ait une quelconque incidence sur la validité du bail ; ce dernier se poursuit avec le ou les locataire(s) restant(s).

… dont les effets doivent être anticipés contractuellement. C’est souvent dans cette hypothèse que le locataire restant se retrouve alors à devoir faire face seul au paiement de l’intégralité des loyers du bail.

Conseil. Il est impératif pour les colocataires d’anticiper les effets du départ de l’un d’entre eux au moment de la rédaction de leur bail, en prévoyant par exemple que le départ de l’un deux mettra fin automatiquement au bail pour tous les autres locataires ou donnera une option aux autres locataires de choisir ou non la poursuite du contrat.