Déduisez vos intérêts d’emprunts !
Pour déterminer le revenu foncier net imposable, vous pouvez déduire des recettes perçues un certain nombre de charges et, notamment, les intérêts d’emprunt. Sous quelles conditions ?
La détermination des revenus fonciers
Principe. Si vous ne relevez pas du régime du « microfoncier » (régime en application duquel 70 % seulement des recettes sont imposées), votre revenu foncier est égal à la différence entre le montant total des recettes perçues et le montant total des frais et charges effectivement acquittés.
Des revenus… Sont visés les loyers versés par vos locataires, mais vous pouvez également percevoir des revenus accessoires, comme un droit d’affichage, un droit de chasse ou de pêche, etc.
Des charges… Vous pouvez déduire de ces revenus fonciers bruts un certain nombre de charges, comme les dépenses d’entretien et de réparation, les primes d’assurances, les frais de gestion, les provisions pour charges de copropriété, certaines impositions locales, etc.
La déduction des intérêts d’emprunt
Déductibles ! Il faut ajouter aux charges déductibles les intérêts d’emprunt. Seuls sont concernés les intérêts des emprunts contractés en vue de la conservation, de l’acquisition, de la construction, de la réparation ou de l’amélioration des immeubles donnés en location.
Un cas vécu. Une SCI emprunte des fonds en vue d’acquérir et de rénover un immeuble comprenant plusieurs appartements dont un seul a été donné en location, les autres ayant été vendus. Quand bien même le contribuable a soulevé que les ventes on été réalisées en raison de difficultés financières et pour faire face aux échéances de remboursement du prêt, sans se prévaloir de diligences en vue de donner les logements en location dès leur achèvement, l’Administration, approuvée en ce sens par les juges, a considéré que les intérêts d’emprunt n’étaient déductibles qu’au prorata des locaux effectivement loués (arrêt CAA Bordeaux, 25.10.07, n° 05BX00060).
Bon à savoir. En cas d’acquisition d’un immeuble en construction, financée par emprunt, les intérêts payés avant l’achèvement des travaux seront déductibles si vous manifestez, de manière claire, votre intention de mettre cet immeuble en location (la sincérité de cette intention sera par la suite constatée si le logement est effectivement mis en location).
En cas de déficit ?
Principe. Dans le cas général, les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers, autres que les intérêts d’emprunt, s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (des régimes particuliers prévoient la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global sans limitation). La fraction se rapportant aux intérêts d’emprunts (et celle qui excède la limite de 10 700 €) ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Exemple. Vous percevez de la location d’un appartement un loyer annuel de 3 500 €. Le montant de vos charges (gestion, entretien, réparations, taxes locales) est égal à 2 000 € et vous payez 5 000 € d’intérêts d’emprunt. Vous dégagez donc un déficit foncier égal à 3 500 €. Votre déficit est réputé provenir à hauteur de 1 500 € des intérêts d’emprunts (5 000 € – 3 500 €). En conséquence, le montant de votre déficit imputable sur le revenu global s’élève à 2 000 € et le montant de votre déficit imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes s’élève à 1 500 €.
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