Compromis avec l’un, puis avec un autre…
Un acquéreur a engagé une procédure, pour réclamer des dommages et intérêts, à un vendeur qui a refusé de réitérer son compromis. Malgré ce procès, celui-ci voudrait pouvoir faire vite affaire, avec un proche... N’est-ce pas risqué ?
Une problématique à envisager…
Pour un vrai compromis… Nous supposons ici une promesse synallagmatique de vente (PSV), sans clause de dédit, et pour laquelle la réitérationnotariée n’a pas été érigée en condition substantielle du consentement des parties. Dès lors, si les conditions suspensives ont été levées, l’adage « promesse de vente vaut vente » s’applique (Code civil, article 1589).
L’option offerte à l’acquéreur floué… En vertu de l’art. 1184 du Code civil, la partie victime de la défaillance d’un cocontractant « a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ». À ce titre, l’acquéreur dispose d’une option, si le vendeur refuse de réitérer. Il peut réclamer l’exécution forcée de la vente en justice. Son avocat prendra soin de faire publier l’assignation aux Hypothèques pour « prendre date » au titre de la publicité foncière à l’égard des tiers, et « prévenir » de fait la (re)vente du bien, jusqu’à l’issue du procès. Mais l’acquéreur peut aussi se satisfaire d’une simple procédure en dommages et intérêts (DI) contre le vendeur défaillant. Son procès, peut-on penser, ne fait pas alors obstacle à la (re)vente à un tiers puisqu’il n’est pas a priori dans ses intentions de « forcer » la vente. Pas si vite : une récente affaire révèle que nul n’est à l’abri d’un procédurier « versatile »…
…est-elle réversible ? Un acquéreur fait un procès pour se voir restituer son acompte, avec des DI. Mais il fait « machine arrière » en se désistant de son action. Puis il réassigne pour voir déclarer la vente parfaite. Le bien ayant été revendu, il agit conjointement en revendication à l’égard du tiers acquéreur. Une question se pose : est-il en droit de changer ainsi d’avis (ou de stratégie…) en cours de procédure ?
Une solution à méditer…
Option ne rime pas avec renonciation… La Cour d’appel saisie de l’affaire a refusé ce « volte-face » de l’acquéreur : sa 1re assignation « démontre » qu’il avait renoncé à son acquisition, la 2nde ne pouvant « annuler cette révocation qui était acquise ». Ce raisonnement, assurant une certaine sécurité juridique, vient pourtant d’être censuré en cassation. Au visa de l’art. 1184, il est jugé dans un arrêt de principe que l’acquéreur « a la faculté de modifier son option (…) tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée » (Civ. 3e, 25.03.09).
À poursuivre la vente… En droit, une décision de justice a force de chose jugée lorsqu’elle n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution (CPC, art. 500). En clair, et à s’en tenir à l’arrêt, l’acquéreur est en droit de faire « volte-face » en réclamant l’exécution forcée de la vente pendant toute la durée de la procédure en 1re instance et en appel.
Conseil. L’arrêt réserve l’hypothèse où la renonciation par l’acquéreur à la réalisation de la vente est caractérisée.Un écrit, idéalement par-devant notaire, pourrait faire l’affaire…
À contester la revente… La Cour d’appel de renvoi pourrait faire droit à l’action en revendication du bien contre le tiers acquéreur, qui exigera probablement une indemnisation du vendeur, au titre de la garantie d’éviction.
Une parade ? Si un acte de vente avec un tiers de bonne foi est publié aux hypothèques avant la demande du 1er acquéreur tendant à l’exécution forcée, ce tiers acquéreur pourrait opposer l’antériorité de la publication de son titre pour faire obstacle à la revendication. La 2nde vente ne risque pas l’annulation : cela vient d’être jugé avec fermeté (Civ. 3e, 24.03.09).
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