BAIL D’HABITATION - CONJOINTS - 25.05.2009

Solidarité légale et indemnité d’occupation

Le principe. Par application conjuguée des articles 220, 262 et 1751 du Code civil, et suivant une jurisprudence bien établie,des épouxsont de plein droit cotitulaires du bail du logement « familial » jusqu’à transcription d’un jugement de divorce sur les registres de l’état civil. Ils sont tenus solidairement des dettes locatives, jusqu’à cette date et sans que l’un d’eux puisse opposer une ordonnance de non-conciliation l’autorisant à résider séparément, ou le congé qu’il a pu notifier.

La limite. L’article 220 ne joue pas pour un bail conclu par l’un des conjoints pour son usage exclusif après ordonnance de non-conciliation, alors même qu’il sert également à l’hébergement des enfants dans le cadre du droit de « garde ».

Indemnité d’occupation et solidarité

La problématique. La solidarité légale couvre les loyers, charges et réparations locatives. Mais si le couple se sépare et/ou si un conjoint notifie un congé, couvre-t-elle aussi l’indemnité d’occupation (IO) due par l’époux qui se maintiendrait dans les lieux après la fin ou la résiliation du bail ?

La position des juges. La 1re chambre civile de la Cour de cassation a confirmé, le 24.09.08, quel’article 220a vocation à s’appliquer à toute dette même non contractuelle, en jugeant qu’il peut jouer pour la dette d’IO, jusqu’à transcription du divorce. Mais sa 3e chambre civile vient de poser un bémol, le 04.03.09 : la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager. Elle précise, condition tacitement posée par l’arrêt du 24.09.08, que la solidarité n’est due que si l’IO était destinée (sic) à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La preuve pourra en être rapportée par le bailleur s’il a en main une ordonnance de non-conciliation ayant fixé le domicile de l’époux défaillant et celui des enfants à l’adresse du logement (arrêt du 24.09.08). Mais ce sera plus difficile, au vu de l’arrêt du 04.03.09, en présence d’un couple sans enfant, en particulier si l’époux a donné congé.

Ce qu’il faut aussi savoir. Les juges doivent prendre en compte le montant de l’IO auquel le conjoint a été (ou sera) condamné, car l’article 220 ne joue pas pour les dépenses manifestement excessives (arrêt du 24.09.08). Si l’IO, égale au montant du loyer et des charges, n’a pas été jugée excessive, une porte est ouverte aux plaideurs, si elle est fixée à 2 ou 3 fois le montant du loyer…

Nos conseils

Ce qu’il faut prévoir. Lorsqu’un couple déjà marié prend à bail un logement, rien n’empêche de doubler la solidarité légale d’une solidarité conventionnelle. Une clause du bail bien rédigée pourra être opposée à chacun pour l’IO, voire les dettes post divorce, au moins jusqu’à l’échéance.

Retrouvez un modèle de clause sur le site des annexes http://immobilier.indicator.fr, réf. : IO 05.07.05.

Ce à quoi il faut aussi penser. L’affaire jugée le 24.09.08 révèle qu’un bailleur, qui tarderait à agir pour faire libérer les lieux, n’est pas à l’abri d’une demande de dommages et intérêts par le conjoint condamné à payer solidairement l’IO ! La responsabilité du bailleur a certes été écartée en l’espèce, le délai de cinq mois pour faire signifier la sommation de quitter les lieux après décision d’expulsion n’ayant pas été jugé excessif pour une femme seule avec deux enfants. Mais la Cour de cassation ouvre la porte à ce type d’action : menez toutes diligences en temps utile !