BAUX - INDEMNITÉ D’OCCUPATION - 25.05.2009

Solidarité conventionnelle et indemnité d’occupation

Indemnité d’occupation : rappels utiles

Une indemnité due par le locataire… Sans évoquer ici la situation particulière du preneur à bail commercial dans l’attente de son indemnité d’éviction, tout occupant sans droit ni titre d’un local ou d’un terrain est redevable enversle propriétaire d’une indemnité d’occupation (IO).Tout bailleur confronté à un locataire persistant à se maintenir dans les lieux, alors que son bail est terminé (éviction, résiliation, congé), a droit à une IO. Elle lui est due jusqu’à la date de restitution des clefs, sous réserve d’une parfaite libération des lieux (y compris du mobilier et des effets personnels) et, au pire, jusqu’à l’issue des opérations d’expulsion menées par l’huissier…

… qui n’est pas une dette locative ! L’IO n’est pas, juge la Cour de cassation, une dette contractuelle qui serait générée par le bail : elle est distincte du loyer auquel elle se substitue dès l’expiration du bail ou sa résiliation. Si elle est due, c’est en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. L’IO est donc une dette délictuelle, régiepar l’article 1382 du Code civil, et personnelle : elle n’est due que par celui qui occupe les lieux postérieurement au bail.

Indemnité d’occupation et solidarité

Pour la solidarité conventionnelle… Lorsque des locaux sont loués à plusieurs personnes, un bailleur, ou son mandataire, a tout intérêt à intégrer une clause de solidarité et d’indivisibilité dans ses baux. Elle permettra de recouvrer toute dette locative (loyers…) contre l’un quelconque des colocataires, sans avoir à justifier de l’insolvabilité des autres, y compris si l’un d’eux a donné congé, au moins jusqu’à l’échéance du bail en cours (il a été jugé que la solidarité cessait de produire effet lorsque le bail est tacitement reconduit).

… précision de mise sur l’IO ! On voit souvent dans des baux des clauses du type : pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre les co-preneurs... Mais si pareille clause couvre bien les dettes locatives, le bailleur peut-il aussi s’en prévaloir pour une IO à l’égard d’un copreneur ayant quitté les lieux avant la fin du bail ? Que nenni ! Compte tenu du régime juridique de l’IO, la Cour de cassation vient de réaffirmer avec solennité que la solidarité de copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail (Civ. 3e 01.04.09).

Nos conseils

Ce qu’il faut prévoir. Si cet arrêt concernait un bail commercial, les juges ont bien pris soin de le motiver, sans distinction, au visa de l’article 1202 du Code civil, en vertu duquel la solidarité entre débiteurs « ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée ». La règle vaut donc pour toute autre location : du bail « 1989 » au bail professionnel en passant par le meublé ou la convention d’occupation précaire. Moralitéformellement l’IO, pour qu’elle puisse ensuite être opposée…

Ce à quoi il faut aussi penser. Le principe vaut aussi à l’égard de tout tiers qui se porte caution solidaire : visez l’IO dans vos actes. Dans un bail commercial, faites y référence au titre de l’engagement solidaire pris par le(s) preneur(s) en cas de cession ultérieure du droit au bail.

Retrouvez des modèles de clauses sur le site des annexes http://immobilier.indicator.fr, réf. : IO 05.07.04.