URBANISME - TRAVAUX - 01.04.2014

Construire plus dense... sans COS !

Une réforme à apprécier...

Jusqu’ici. Une commune (ou intercommunalité) dotée d’un PLU pouvait y prévoir un/des COS, limitant la densité d’une nouvelle construction, dans une zone urbaine (zone U) ou à urbaniser (zone AU), outre dans des zones à protéger.

Ce qui a changé. La loi Alur a réécrit l’art. L 123-1-5 du Code de l’urbanisme, qui fixe les « règles » que peut édicter un PLU. Le nouveau texte supprime notamment, à cet égard, la possibilité de fixer un COS, dans un PLU. La loi supprime en outre les références au COS dans de nombreux textes, y compris pour les dispositifs de majorations des droits à construire (cf. notice).

En pratique. Sans évoquer son incidence sur le régime des taxes d’urbanisme (cf. notice), la réforme s’applique sans différé d’application (hors dossier en instruction à parution de la loi). On ne peut donc plus vous « opposer » un COS en zone U/AU pour une demande de permis ou déclaration préalable (DP) à venir.

Le plus. Le mécanisme de la constructibilité dite résiduelle, qui pouvait jusqu’ici être prévu par un PLU pour un terrain issu d’une division de moins de dix ans, et qui générait une minoration des droits à construire, est aussi supprimé. À cet égard, le vendeur d’un terrain concerné n’a plus à fournir le « certificat », jusqu’ici exigé, attestant de la surface de plancher du bâtiment existant.

Le bonus. Pour un futur projet, les règles des PLU fixant une superficie minimale des terrains constructibles, ou limitant la densité autorisée à celle d’un bâtiment existant (pour sa reconstruction ou réhabilitation), sont également inopposables.

... à sa juste mesure !

Commune avec POS. En faisant simple, la loi n’a pas expressément « supprimé » les COS qui peuvent être prévus par les plans d’occupation des sols (POS), encore en vigueur dans nombre de communes, ce qui peut être source de discussions. En attendant la transformation, imposée par la loi, de tout POS en PLU (d’ici 2016), il est sage en l’état d’en tenir compte pour un projet concerné...

Zones « protégées ». Un PLU pourra fixer des règles de densité des constructions autorisées en zone naturelle, agricole ou forestière, outre une densité maximale dans une zone à protéger en raison de la qualité de ses paysages. Un PLU pourra aussi cantonner la surface de plancher constructible en zone U issue d’une opération (ancienne) d’aménagement d’un domaine boisé.

Ce à quoi il faut veiller. Outre les règles particulières fixées pour certains secteurs (ZAC, périmètre d’attente d’un PAG/PGA), un PLU peut/pourra toujours imposer des règles (hauteur, emprise au sol, règle de prospect, etc.) impactant la densité des constructions, ce qui reste à prendre en compte ! Un PLU pourra ainsi fixer des règles pour les « dimensions » des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, leurs conditions d’alignement sur la voirie, une distance minimale par rapport à la limite séparative, etc. Notez qu’un PLU pourra aussi désormais fixer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables (coefficient dit de « biotope »), ce qu’il faudra au besoin intégrer...

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 10.04.06.