BAIL D’HABITATION - CONGÉS - 01.04.2014

Délai de préavis réduit : mise au point !

Loi Alur : ce qui change ou non...

La réforme : en bref. La loi Alur a modifié l’art. 15 I de la loi du 06.07.1989, qui fixe la liste des motifs permettant à un locataire de se prévaloir d’un préavis réduit à un mois lorsqu’il donne congé au lieu de trois mois, ce qui reste inchangé. Notez que cette liste reste et restera limitative.

Ce qui ne change pas. Outre pour les bénéficiaires du RSA, c’est le statu quo pour les motifs liés à la situation professionnelle (obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi). Pas de préavis réduit, par contre, instauré pour un étudiant.

Ce qui est modifié. Seul un locataire âgé de plus de 60 ans pouvait jusqu’ici se prévaloir du préavis réduit en raison de son état de santé, ou celui de son conjoint, justifiant un changement de domicile. Le critère d’âge est supprimé... et le droit au préavis réduit est ouvert par la loi à tout « locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile » .

Ce qui change. Outre au locataire bénéficiant de l’allocation adulte handicapé (AAH), le droit au préavis réduit est ouvert par la loi au locataire « qui s’est vu attribuer » un logement « défini » à l’art. L 351-2 du CCH (un logement social, à s’en tenir aux travaux parlementaires ).

Et quoi d’autre ? Des locataires pourront bénéficier du préavis réduit pour des logements situés dans certaines communes d’une zone urbaine de plus de 50 000 habitants. Un décret doit fixer la liste des communes concernées...

Une avancée côté bailleur ! Le locataire qui entend bénéficier du préavis réduit va devoir préciser le motif légal invoqué et le justifier « au moment de l’envoi » de sa « lettre de congé » (sic). À défaut, son délai de préavis est de trois mois.

Et quels baux sont concernés ?

Les baux à venir... Ce nouveau régime s’applique pour tout bail à venir (ou conclu depuis l’entrée en vigueur de la loi, soit le 27.03.2014).

... mais pas ceux « en cours ». Comme nous l’avions annoncé, ce nouveau régime ne s’applique pas aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi. Ces baux « demeurent soumis » à l’art. 15 I « ancienne version ». Pour un bail en cours au 27.03.2014, un locataire ne peut/pourra donc se prévaloir de l’un des nouveaux motifs légaux pour bénéficier du préavis réduit.

Ce qu’il faut aussi savoir

Pour la « perte » d’emploi. Il vient d’être précisé qu’un locataire ne peut à ce titre se prévaloir du préavis réduit si, à son initiative, il « prend acte » de la rupture de son contrat de travail. Il doit alors justifier d’un licenciement, ou d’une décision judiciaire qualifiant la rupture... de licenciement (Rép. min. n° 25326 du 11.03.2014) .

Pour un « nouvel » emploi. Après avoir perdu son emploi le 31.12.2008, un locataire avait retrouvé un nouvel emploi le 23.03.2009. Pour ce motif, il donna congé avec préavis réduit... deux mois plus tard. Le bailleur a contesté le bénéfice du préavis réduit, soutenant qu’il devait répondre à une nécessité « d’urgence ». En vain. La Cour de cassation a récemment écarté pareil argument (Cass. 3e civ. 05.02.2014) .

Conseil. Est-ce à dire qu’un locataire pourrait ainsi donner congé six mois, un an... après un nouvel emploi ? C’est à notre avis discutable...

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 10.04.02.