FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - INDEMNITÉS - 15.04.2014

Indemnité d’immobilisation : gare au fisc !

Un important arrêt...

Où l’indemnité est perçue... Un particulier signe une promesse unilatérale de vente (PUV) portant sur un hôtel particulier (sa résidence principale) au profit d’une société (SAS). Celle-ci n’ayant pas donné suite, il négocie le versement de 750 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation (ci-après désignée indemnité) prévue par la PUV.

Le fisc peut s’en mêler... Le fisc découvre que l’indemnité n’a pas été portée dans la déclaration IR de l’intéressé. Il engage une procédure en rectification, en la réintégrant au titre du revenu imposable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). L’intéressé conteste, arguant que l’indemnité, factuelle, n’est en rien liée à une activité professionnelle (notamment immobilière). Mais les juges, en appel, soulignent que l’imposition de l’indemnité aux BNC est justifiée, « faute de relever d’aucune autre catégorie de revenu » .

À tort ou à raison ? Le Conseil d’État vient de confirmer que l’indemnité était bien imposable aux BNC. La PUV ne comportant aucune obligation d’achat, côté bénéficiaire, et aucune autre obligation, côté promettant, que celle de s’interdire de vendre son bien à un tiers pendant une certaine durée, il est jugé (en logique) que l’indemnité ne compensait aucun préjudice. Mais ce n’est pas tout. Par une motivation inédite, il est jugé que pareille indemnité rémunèreun service rendu au bénéficiaire de la PUV, consistant pour le propriétaire d’un bien à lui réserver la possibilité d’acheter et à s’interdire de vendre à un tiers, assorti d’une contrepartie financière . Et qu’il s’agit là «  d’une source de profit susceptible d’être renouvelée, sans qu’y fasse obstacle l’absence de caractère professionnel de l’activité en cause »(CE 19.02.2014)  !

... à prendre en compte !

Y réfléchir à deux fois... À s’en tenir à une lecture stricte de l’arrêt, toute indemnité perçue au titre d’une PUV par un particulier, y compris de manière isolée, serait ainsi imposable à l’IR dans la catégorie « fourre-tout » des BNC. Là où une indemnité (pouvant être réclamée ou envisagée. ..) est élevée, c’est à prendre en compte pour apprécier le taux marginal d’imposition à l’IR, voire le seuil de l’ISF ! Tout agent immobilier et/ou rédacteur d’une PUV (notaire ,etc.) sera à cet égard bien avisé d’informer et conseiller utilement le vendeur, afin de lui permettre de prendre les bonnes décisions... en connaissance de cause.

... voire à dix fois ! L’arrêt invite à la plus grande prudence lorsque le promettant et le bénéficiaire d’une (future) PUV ont des liens juridiques ou financiers. Le Conseil d’État a en effet validé en l’espèce le redressement fiscal du promettant... avec la pénalité de 40 % prévue pour mauvaise foi. Il est en effet jugé qu’il a eu l’intention d’éluder l’impôt dû au titre de l’indemnité... car il « ne pouvait ignorer son caractère taxable »  ! Motif ? Il détenait avec son épouse un tiers du capital de la société qui avait représenté la SAS, bénéficiaire de la PUV, à sa signature. Ladite société détenait en outre 51 % des parts de la SAS, et le promettant en avait assuré la direction. À bons entendeurs !

Conseil. En sagesse, une indemnité perçue en 2013 serait donc à porter sur la prochaine déclaration IR, à régulariser avant la « deadline » fixée au 20.05.2014 (déclaration papier), et les 27.05.2014, 03 ou 10.06.2014 (déclaration en ligne, selon les départements). Il parait possible, au besoin, de demander le bénéfice du système du quotient au titre des revenus exceptionnels.