VENTE IMMOBILIÈRE - TERRAIN À BÂTIR - 15.04.2014

Où l’acquéreur se contente d’un certificat d’urbanisme...

Où un terrain est vendu avec un CUb...

Pour une vente sans permis... Un notaire se charge d’un compromis pour un terrain, sur lequel l’acquéreur veut construire une maison. L’acte est à cet égard signé sous la condition suspensive (CS) d’obtention d’un certificat d’urbanisme (CU) dit opérationnel (le CUb, dans le jargon). À la suite de la délivrance d’un CU positif, la vente est réitérée chez le (même) notaire.

Pensez aux mauvaises surprises... L’acquéreur obtient ensuite un permis de construire (PC) pour sa maison. Tout va bien, mais... le PC est ensuite annulé en justice, pour violation de la loi dite Littoral de 1986. L’acquéreur recherche alors la responsabilité du notaire, lui reprochant d’avoir manqué à son obligation de conseil et d’efficacité... quant à la constructibilité du terrain vendu.

La jurisprudence se durcit... En appel, les juges écartent certes la responsabilité du notaire. Ils soulignent que, dès lors que présumé légal, le CU délivré était réputé tenir compte des restrictions au droit de construire prévues par la loi Littoral (il y faisait référence). Mais la Cour de cassation vient de censurer l’arrêt, par une motivation inédite qui a valeur de principe : un CU, document purement informatif, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire se devait d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques qu’il encourait en s’engageant avant que le PC requis n’ait acquis un caractère définitif, mais aussi de l’informer de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente(Cass. 1e civ. 20.03.2014) .

Conseil. Si l’arrêt peut être lu comme visant (seulement) un projet de construction concerné par la loi Littoral, cela peut être discuté.

... la prudence est de mise !

Au titre du devoir de conseil... L’arrêt invite tout notaire et agent immobilier (AI) à redoubler de vigilance, dès lors que l’acquéreur (potentiel) d’un terrain l’informe d’un projet (précis) de construction, déterminant sa volonté d’acquérir.

Où l’acquéreur se satisfait d’un CUb... Il convient alors d’attirer son attention sur les limites juridiques du CUb. En incluant à cet égard, dès l’avant-contrat, une clause de reconnaissance de conseils donnés sur les risques pris de s’engager sans disposer d’un PC définitif (purgé d’un risque de recours administratif, ou de retrait). Au vu de l’arrêt, toute clause précisera en sagesse qu’il a aussi été avisé de la « possibilité » de conclure la vente avec une condition résolutoire.

À défaut de permis... Où un vendeur accepte une CS portant sur un PC conforme au projet de l’acquéreur (ce que l’arrêt n’impose pas, mais cela reste à conseiller), la CS doit aussi être rédigée avec soin pour en fixer les modalités (en protégeant le vendeur), là aussi avec une reconnaissance de conseils donnés, en fonction de ce qui est négocié.

Conseil. La Cour de cassation entend avant tout protéger l’acquéreur « profane » (particulier), un professionnel (immobilier/construction) étant « censé » connaître le régime du CU. Il a ainsi été jugé qu’un notaire n’a pas à alerter un marchand de biens sur la fin prochaine de sa validité et ses conséquences (Cass. 3e civ. 24.09.2013) . Un recours d’un promoteur contre un AI a été écarté, car il était « à même d’apprécier les risques de l’opération » (Cass. 3e civ. 18.12.2012) . Mais l’on ne saurait, à notre avis, généraliser (cf. notice).

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 10.05.04.