COPROPRIÉTÉ - CHARGES - 29.10.2014

Charges « spéciales » : précisions utiles

Au-delà des textes...

Répartition des charges. En vertu de l’article 10 de la loi de 1965, les copropriétaires sont « tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » . Le propriétaire d’un lot peut être ainsi, à ce titre, amené à devoir supporter une quote-part des charges (dites spéciales), fixée au vu du « critère d’utilité ».

Modification de la répartition. La loi de 1965 permet de (faire) voter en AG une modification de la répartition des charges (spéciales) pour des équipements ou services, si elle est « rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives » . La résolution peut être adoptée à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), avec un second vote possible à la majorité simple (via l’article 25-1).

Pour apprécier le critère d’utilité...

Affaire vécue. Une AG vote la mise en place d’un portail automatique à l’entrée du garage sis en sous-sol d’un immeuble. Elle décide que les charges pour l’installation et l’entretien du portail seront réparties, comme les charges générales, entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes (millièmes, etc.) affectés à leur(s) lot(s).

Où un copropriétaire conteste... Un copropriétaire décide de demander l’annulation des résolutions concernées. Il soutient que seuls les propriétaires des parkings du garage devraient être tenus de payer des charges pour le portail, mais non ceux qui, comme lui, n’en possèdent pas...

... à tort ! La Cour de cassation vient d’écarter cette thèse car la mise en place du portail présentait une « utilité objective » pour tous les copropriétaires en « protégeant leurs lots des intrusions extérieures et actes de vandalisme qui avaient (déja) été commis dans le sous-sol de l’immeuble, où se trouvait le local poubelles »(Cass. 3e civ. 23.09.2014) . Une solution pragmatique, bien utile en pratique, à apprécier... à sa juste valeur. Elle ne saurait être généralisée, et surtout ne légitime pas ipso facto toute clause d’un règlement de copropriété qui fait/ferait supporter des charges « spéciales » à tous les copropriétaires (voir notice).

Pour modifier les charges...

Affaire vécue. Le propriétaire d’un logement, situé au 4^e  étage d’un immeuble avec ascenseur, décide de le louer... à un cabinet médical. La copropriété décide donc de modifier en AG la clé de répartition des charges d’ascenseur du lot concerné, pour tenir compte de son changement d’usage.

Où le copropriétaire conteste... Le propriétaire demande l’annulation de la résolution en opposant une clause du règlement de copropriété autorisant l’affectation d’un lot à « l’exercice d’une activité libérale » . Il soutient que l’AG ne pouvait dès lors se prévaloir d’un « changement d’usage » pour faire modifier ses charges par le biais de l’article 25...

... à tort ! Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient d’exclure cet argument en jugeant que la modification des charges peut être votée à l’article 25 « alors même que le nouvel usage du lot est prévu par le règlement de copropriété(Cass. 3e civ. 01.10.2014) . Il n’en reste pas moins qu’une modification des charges (ou la clé de répartition) doit être justifiée au vu du critère d’utilité...

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – code : IO 10.16.07.