VENTE IMMOBILIÈRE - COMPROMIS DE VENTE - 29.10.2014

Une demande de prêt... en bon ordre ?

Rappel. Tel un particulier pour l’achat d’un logement, l’acquéreur qui signe un compromis en déclarant financer son acquisition par un prêt (en tout ou partie) bénéficie de plein droit d’une condition suspensive (CS). S’il n’obtient pas son prêt, il peut se délier sans frais du compromis en invoquant la défaillance de la CS, étant noté qu’il peut alors seul s’en prévaloir (Cass. 3e civ. 08.07.2014) . Il n’en reste pas moins qu’un vendeur peut lui opposer que la CS a défailli par sa faute, tel au motif qu’il n’a pas déposé de demande(s) de prêts répondant à ce qui a été convenu dans le compromis. Dans ce cas, sur le fondement de l’article 1 178 du Code civil, le vendeur est fondé à lui réclamer indemnisation, tel le montant de la clause pénale (d’usage) prévue au compromis à défaut de réitération.

Où la rigueur reste de mise...

Pour les demandes de prêt... En principe, un vendeur peut réclamer le montant de la clause pénale si l’acquéreur est dans l’incapacité de fournir un document justifiant de demande(s) de prêt conforme(s) aux termes du compromis (Cass. 3e civ. 23.09.2014 n° 09-16946) . Reste qu’il est bien fondé à produire... en cours de procès (et pour la première fois en appel...) des attestations de banques justifiant de demandes en ordre... ayant fait l’objet d’un refus notifié au vendeur dans le délai convenu (Cass. 3e civ. 24.06.2014) .

La Cour de cassation veille au grain... Les décisions de juges, écartant la demande de vendeurs, encourent la cassation s’il est avéré que l’acquéreur n’a pas « présenté des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles »(Cass. 3e civ. 24.09.2014 et 04.03.2014) .

Avec soin... Au vu de l’arrêt du 24.09.2014, si un acquéreur ne peut justifier de demandes de prêt conformes aux termes du compromis (en l’espèce, auprès de quatre banques), il ne saurait s’en tirer à bon compte au seul motif qu’il a sollicité un prêt, répondant certes aux caractéristiques prévues, mais par l’intermédiaire d’un courtier dont les partenaires financiers ont refusé le financement.

Conseil. L’arrêt invite, à cet égard, à négocier avec soin la rédaction de la CS pour préciser le nombre et le nom des banques auxquelles l’acquéreur sera tenu de s’adresser, sans se contenter d’exiger des demandes « auprès de divers organismes financiers de son choix » (vu en pratique).

Où la clémence est parfois de mise....

Un arrêt à méditer... Dans une affaire, c’est en vain qu’un vendeur a réclamé réparation à un acquéreur... qui ne pouvait justifier d’une demande de prêt conforme à celui prévu dans son compromis. Motif ? Le caractère «  excessif de son taux d’endettement » lui « aurait été opposé quel que soit le montant, le taux et la durée du crédit sollicité » (sic). Ainsi, même s’il « avait présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse (...), celle-ci aurait été rejetée » ( Cass. 3e civ. 23.09.2014 n° 13-20568  ; dans le même esprit : Cass. 3e civ. 06.05.2014  – voir notice).

... à sa juste valeur. Au vu de l’arrêt, il peut être soutenu qu’un acquéreur n’en reste pas moins tenu de justifier de démarches pour son prêt, et a minima d’un courrier d’une banque attestant d’un refus lié à un taux d’endettement trop élevé.

Conseil. L’arrêt invite néanmoins, côté mandataire du vendeur (agent immobilier, etc.), à se pencher sur la solvabilité de candidats-acquéreurs...

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – code : IO 10.16.05.