Exit le «Duflot »... vive le « Pinel » ?
Dispositif Pinel : en bref
Une évolution... Le PLF pour 2015, en son article 5, vise à modifier le texte du CGI régissant le dispositif Duflot. Le nouveau dispositif, déjà appelé « Pinel » du nom de l’actuelle ministre du Logement, a vocation à s’appliquer jusque fin 2016.
... sans révolution. Comme l’indique l’intitulé même de l’article 5 du PLF, le texte vise à procéder à un « aménagement » (sic) du dispositif Duflot. Et son examen révèle un statu quo pour le dispositif Pinel, à bien des égards (voir notice). Ainsi, comme en Duflot, le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu (IR) prévue, dont l’assiette sera le prix de revient (prix d’achat) de l’investissement, sera conditionné à l’engagement de louer un logement éligible à titre de résidence principale, en respectant des plafonds au vu de sa localisation : montant du loyer, ressources du locataire (voir notice).
Dispositif Pinel : principale nouveauté
Une option. Le texte ouvre à un investisseur une option pour la durée de l’engagement initial de location : six ou neuf ans. La durée choisie (irrévocable) impacte le taux de la réduction d’IR (répartie sur six ou neuf ans) dont il peut bénéficier (en métropole, 12 % pour six ans et 18 % pour neuf ans – inchangé).
Le « bonus » fiscal. À l’issue de la période de six ou neuf ans, l’investisseur pourra continuer de bénéficier d’une réduction d’IR en prorogeant son engagement initial de location. Si la durée de celui-ci est six ans, la prorogation pourra porter sur une première période triennale (puis une seconde), avec à la clef une nouvelle réduction d’IR (6 % pour la première puis 3 % pour la seconde). Pour un engagement de neuf ans, une prorogation de trois ans permettra d’obtenir une nouvelle réduction IR de 3 %. Dans tous les cas, la réduction d’IR sera imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’IR dû au titre de chaque année de la période. Attention ! Malgré ce que l’on a pu/peut lire, et ce que peut laisser croire l’exposé des motifs du PLF, le texte ne permet pas de bénéficier d’emblée d’une réduction IR au taux de 21 % en s’engageant à louer pour une durée initiale de 12 ans.
La limite. S’il resterait possible de bénéficier du Pinel pour deux logements par an, un triple plafond est à prendre en compte côté investisseur pour calculer et apprécier sa réduction IR, comme en Duflot. D’une part, le plafond lié à la surface du logement (5 500 € par m², en l’état). D’autre part, le plafond annuel global de 300 000 €. Enfin, et ce n’est pas rien, le plafond annuel global des « niches fiscales » pour l’IR (en l’état, 10 000 € – inchangé).
Ce qu’il faut aussi savoir
Location à un proche. Le PLF ouvre la possibilité de bénéficier du dispositif Pinel si le logement est loué à un descendant ou ascendant... sous réserve de respecter les plafonds de ressources.
Investissement SCPI. Un investisseur souscrivant des parts d’une SCPI « Pinel » pourra bénéficier « à plein » du nouveau dispositif.
Entrée en vigueur. Si cela mériterait (vite) des précisions du fisc, le nouveau régime s’appliquera aux « acquisitions, constructions et souscriptions » déjà réalisées depuis le 01.09.2014. Mais attention : la faculté de louer à un descendant/ascendant (déjà discutée...) ne s’appliquera qu’à un investissement réalisé à compter du 01.01.2015.
Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 10.15.02.
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