MARCHAND DE BIENS - DIVERS - 21.10.2014

Marchand de biens : où il faut informer l’acquéreur...

Une affaire à méditer

Une opération rondement menée... Un marchand de biens achète un immeuble situé en « secteur sauvegardé » (protégé) d’une grande ville. Il y fait réaliser des travaux puis procède à sa division en sept lots, qu’il revend ensuite...

... qui vire au cauchemar... Pensant bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux (ancien régime), l’acquéreur d’un des lots déduit de ses revenus des sommes liées aux travaux réalisés dans l’immeuble. Mais le fisc lui conteste le bénéfice du dispositif, et il fait l’objet d’un redressement... validé par le juge administratif.

... pour le marchand de biens... L’acquéreur décide d’assigner le marchand de biens pour le faire condamner e.a. à « payer la note » réclamée par le fisc. À tort ? Que nenni : l’arrêt d’appel, qui avait certes écarté sa demande, vient d’être censuré pour violation de l’article 1147 du Code civil (droit commun de la responsabilité contractuelle). La Cour de cassation (Cass.) souligne que la réduction d’impôt était le « but déterminant » de l’achat du lot par l’acquéreur. En outre, le marchand de biens ne prouvait pas avoir averti l’acquéreur du risque que l’avantage fiscal ainsi recherché soit refusé par le fisc. Dès lors, il « avait failli à son obligation d’information » , cette faute devant être sanctionnée et réparée, car « le risque s’était réalisé puisque (l’acquéreur) avait fait l’objet d’un redressement fiscal »(Cass. 1e civ. 10.09.2014 n° 13-13599) .

Si des nuances sont permises...

Nuance 1. En l’espèce, le marchand de biens exerçait aussi l’activité de conseiller en gestion de patrimoine... et avait présenté (sans réserve) l’immeuble à l’acquéreur comme pouvant bénéficier du dispositif Malraux. Pour les juges du fond, cela a mis « en évidence de façon patente » (sic) que la défiscalisation était la « condition déterminante de l’engagement » de celui-ci. À bon entendeur...

Nuance 2. La Cass. a pris soin de relever que l’acquéreur était en l’espèce un « néophyteen matière de placement immobilier » . À apprécier a contrario pour un investisseur « aguerri »...

... la prudence est de mise !

Côté marchand de biens. L’arrêt invite à bien vérifier au préalable le régime fiscal de l’opération achat/travaux/revente envisagée. Étant noté qu’en l’espèce le marchand de biens avait lui-même fait l’objet de redressements de TVA... il peut être utile de s’entourer de professionnels (expert-comptable, avocat spécialisé, etc.) avant de se lancer dans un projet d’achat/réhabilitation d’un immeuble qui sera ensuite revendu en Malraux, tel sous le régime de la vente d’immeuble à rénover, sans préjudice des assurances à prévoir (RCP, DO, etc.).

Côté notaire. Si tel n’a pas été le cas, la responsabilité du notaire chargé de la vente aurait pu être recherchée pour manquement à son devoir de conseil... Un notaire sera avisé de faire le nécessaire pour pareille opération, étant noté que de récents arrêts l’invitent à la plus grande prudence là où un marchand de biens achète un bien à un particulier (voir notice).

Côté agent immobilier. Sans préjudice de la mention légale à porter dans sa publicité s’il commercialise un produit Malraux pour un marchand de biens, il doit veiller à le conseiller utilement, ainsi que tout (futur) acquéreur.

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 10.15.03.