VENTE IMMOBILIÈRE - RÉTRACTATION - 21.10.2014

SCI « familiale » et droit de rétractation SRU

Rappel. L’article L 271-1 du CCH permet à un « acquéreur non professionnel » de se rétracter sans frais dans un délai de sept jours après notification d’un avant-contrat de vente (en ordre) portant sur un immeuble à usage d’habitation. Pour purger ce droit de rétractation, il est impératif de notifier l’acte par LRAR ou par remise en mains propres (où c’est possible, tel côté agent immobilier – AI).

Une décision à apprécier...

L’affaire. Par l’intermédiaire d’un AI, un vendeur régularise avec une SCI un compromis portant sur une villa. Mais la SCI notifie ensuite une LRAR où elle déclare renoncer à l’acquisition, au titre de l’article L 271-1 du CCH. Elle décide d’assigner le vendeur en restitution du dépôt de garantie versé, en n’hésitant pas à appeler l’AI à la cause...

La thèse du vendeur. Le vendeur oppose que la SCI ne bénéficiait pas du droit de rétractation, en arguant notamment de son statut d’acquéreur professionnel. Il souligne que son objet social porte en effet sur « la propriété, l’acquisition, la location de tous biens ou droits immobiliers situés en France ou à l’étranger et l’acquisition d’une maison d’habitation située à (X) en vue de sa location et, généralement, toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou contribuant à sa réalisation (...) ».

En appel. Les juges donnent tort au vendeur au motif que la SCI « ne fait pas profession de l’acquisition immobilière et ne peut être qualifiée d’acquéreur professionnel » . À ce titre, ils relèvent que la SCI a un caractère familial (ses associées sont une mère et sa fille) , n’est propriétaire que d’un seul bien (la maison sise à X, habitée par la mère), et n’a jamais réalisé d’opération d’achat-revente...

En cassation. L’arrêt d’appel vient d’être censuré pour violation de l’article L 271-1, car le compromis sur la villa avait un « rapport direct avec l’objet social de la SCI »(Cass. 3e civ. 16.09.2014) .

... à sa juste valeur !

La confirmation. L’arrêt du 16.09.2014 s’inscrit dans la droite ligne de celui du 24.10.2012 (A&C Immobilier, 8e année, n° 17, p. 5, 23.11.2012) . La leçon est claire. Pour déterminer si une SCI bénéficie ou non du droit de rétractation, il convient uniquement de se référer à son objet social. L’activité réellement exercée par une SCI est indifférente.

La précision. Il découle de l’arrêt que ce régime s’applique y compris pour une SCI « familiale ». Ainsi, le seul fait que les associés d’une SCI soient des proches parents ne suffit pas pour lui reconnaître le bénéfice du droit de rétractation, y compris pour une acquisition ponctuelle, tel en l’espèce (déjà, dans le même sens : CA Paris 05.11.2009) .

La nuance. Au vu de l’arrêt, nous estimons une nouvelle fois qu’il serait hâtif d’en conclure qu’une SCI ne bénéficie jamais du droit de rétractation, au seul motif qu’elle est une personne morale (en l’espèce, cette thèse a p.ex. été écartée en appel). À cet égard, un doute reste à notre avis permis sur le régime applicable pour l’achat d’un logement par une SCI familiale (couple, etc.) si son objet social est cantonné (voir notice), tel aux seules fins de le mettre à disposition à titre gratuit au profit d’un/des associé(s). Si cela peut être discuté, il reste à notre avis prudent de (conseiller de) « purger » le droit de rétractation en pareil cas, en attendant que la Cour de cassation ne tranche définitivement.

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 10.15.04.