AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 23.01.2015

Recours contre l’acquéreur : mise au point !

Une « piqûre de rappel » à saluer...

Où un acquéreur signe à la légère... Un agent immobilier (AI) se voit confier un mandat de vente, avec honoraires à la charge du vendeur. Par son entremise, un compromis sur le bien concerné est signé avec un acquéreur chez un notaire, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Mais la condition défaille par la faute de l’acquéreur, qui n’a effectué aucune diligence pour son prêt. Si le vendeur renonce à toute action à son égard, l’AI décide de lui réclamer des dommages et intérêts, d’un montant égal à ses honoraires.

Où il s’en sort à bon compte... En appel, les juges écartent la demande de l’AI, en s’en tenant à une interprétation « restrictive » du principe de l’effet relatif des contrats (C. civ. art. 1165) . Ils relèvent que si certes l’AI a perdu une chance de percevoir ses honoraires, leur paiement n’incombait pas à l’acquéreur en vertu de son mandat, auquel l’intéressé était « tiers ». L’AI ne pouvait dès lors se prévaloir à son égard d’un quelconque préjudice en relation avec sa faute, laquelle trouvant sa «  sanction éventuelle dans les (seules) relations entre vendeur et acquéreur » (sic) .

Pas si vite ! La Cour de cassation vient de censurer l’arrêt d’appel pour violation des articles 1165 et 1382 du Code civil, suivant une motivation qui a pour mérite de reprendre à la lettre , et ce pour la première fois, un principe posé par son assemblée plénière en 2008. Il est jugé que « même s’il n’est pas débiteur des honoraires, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre ceux-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice »(Cass. 1e civ. 18.12.2014 n° 13-23178) .

... pour réclamer juste indemnisation !

Un droit consolidé... En se plaçant impérativement sur un fondement délictuel, à défaut de disposer d’un mandat de recherche, un AI peut réclamer réparation à un acquéreur qui a commis une faute « susceptible d’avoir contribué à la non- réalisation de la vente »(Cass. 3e civ. 13.12.2012) . Outre l’hypothèse où une condition suspensive prévue dans un compromis défaille par sa faute, cela peut être par ex. aussi le cas là où il refuse à tort de finaliser la vente (CA Paris 15.05.2014) .

Pour réparer un préjudice... Un AI peut à cet égard se prévaloir de la « perte de chance » de percevoir des honoraires, y compris s’il a été convenu avec un vendeur qu’ils seront à sa charge. Cette perte de chance est caractérisée là où un vendeur décide ensuite de mettre un terme (en ordre) à son mandat, ou encore là où le bien concerné est au final (et à bon droit) vendu à un tiers par un autre AI. Il peut être soutenu qu’il en va de même là où un AI parvient à finaliser la vente avec un autre acquéreur... mais en perdant au passage une partie de ses honoraires (prix revu à la baisse).

Avec un mandat en ordre... Il n’en reste pas moins qu’un AI perd tout droit à indemnisation s’il ne dispose « d’aucun mandat écrit l’autorisant à réclamer une somme quelconque (...) au titre de l’opération immobilière en cause »(Cass. com. 23.09.2014) . Côté AI, il reste à ce titre impératif de disposer d’un mandat de vente en ordre avant de faire régulariser tout bon de visite à des acquéreurs potentiels, pour au besoin vous en prévaloir à leur encontre, dans le cadre d’un recours délictuel (à défaut de mandat de recherche).

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – code IO 10.21.03.