Une expropriation : quelle fiscalité pour l’indemnité ?

L’expropriation. C’est une procédure engagée par l’administration par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier est obligé d’abandonner ce bien au profit de l’État. L’expropriation n’est autorisée que pour la réalisation d’une opération reconnue d’utilité publique. Vous n’avez donc pas le choix d’accepter ou non d’être exproprié mais l’article L 13-13 du Code de l’expropriation pose le principe de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation : l’indemnité d’expropriation.

Votre entreprise est expropriée...

Une indemnité imposable. L’indemnité d’expropriation doit être considérée fiscalement comme le prix de cession de l’immeuble. La différence entre le montant de l’indemnité et la valeur de l’immeuble inscrit à l’actif de votre entreprise constitue une plus-value imposable. Dans les entreprises soumises à l’IS, le montant total de la plus-value réalisée à la suite d’une expropriation est traité comme une plus-value à court terme et est donc imposé au taux de droit commun de l’IS (33,33 %, ou taux réduit de 15 %).

Mais un étalement possible. Les plus-values nettes à court terme constatées sur des biens amortissables à la suite de l’expropriation d’immeubles figurant à l’actif peuvent être réparties par parts égales, à partir de l’exercice suivant celui de leur réalisation, sur autant d’exercices que le nombre d’annuités d’amortissement pratiquées sur le bien exproprié, sans que l’étalement ne puisse excéder 15 ans (CGI art. 39 quaterdecies) . Ainsi, par exemple, la plus-value réalisée au cours de l’exercice 2015 sur un immeuble exproprié ayant déjà donné lieu à dix annuités d’amortissement peut être rattachée par dixièmes au résultat de l’exercice 2016 et des neuf exercices suivants.

Attention ! Un terrain ne se dépréciant pas avec le temps, il ne constitue pas un bien amortissable. La plus-value résultant de son expropriation ne peut donc pas faire l’objet d’un étalement. Elle sera comprise dans le résultat de votre société au titre de l’exercice au cours duquel le montant de l’indemnité a été fixé.

Vous êtes personnellement exproprié...

Une exonération en cas de remploi. Si vous êtes personnellement exproprié, les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation peuvent être exonérées. Cette exonération est subordonnée au remploi par le cédant de l’intégralité de l’indemnité dans l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois à compter de la date de perception de l’indemnité (CGI art. 150 U - II - 4°) .

Bon à savoir. Le remploi doit porter sur l’intégralité de l’indemnité. Cette condition sera toutefois réputée satisfaite si 90 % de l’indemnité est effectivement remployée ainsi.

À noter. Outre le paiement du prix proprement dit, l’indemnité peut être utilisée au paiement des frais afférents à l’acquisition, tels que la TVA, les droits de mutation et les frais d’actes.

Une imposition si... Dans le cas où la condition de remploi n’est pas satisfaite, la plus-value sera imposée au taux de 19 %, majoré des prélèvements sociaux (15,5 %) et après abattement pour durée de détention.