VENTE IMMOBILIÈRE - COMPROMIS DE VENTE - 06.01.2015

Une vente forcée... avec la pénalité ?

La problématique. Un compromis de vente est régularisé avec une clause pénale destinée à sanctionner le non-respect des engagements des parties, par le jeu d’une indemnité forfaitaire. Pour une raison ou une autre, le vendeur refuse ensuite à tort de finaliser la vente chez le notaire. L’acquéreur décide de réclamer en justice l’exécution forcée de la vente. Peut-il faire « coup double » en faisant aussi condamner le vendeur au paiement de la clause pénale ?

Ce que dit la loi ? Aux termes de l’article 1229 du Code civil, dont la rédaction n’a pas évolué depuis 1804, le bénéficiaire d’une clause pénale «  ne peut demander en même temps le principal et la peine » . En clair et à ce titre, un acquéreur ne peut en principe à la fois réclamer en justice l’exécution de la vente en raison de la défaillance du vendeur au titre de son obligation « principale » (celle de vendre), et l’application d’une clause pénale destinée à sanctionner cette défaillance. Discussion close ? Pas si vite ! Le texte réserve le cas où une clause pénale a (aussi) été «  stipulée pour le simple retard » , ce dont l’acquéreur peut se prévaloir... C’est-à-dire ?

Position des juges ? Au vu de l’article 1229 du Code civil et du principe de la liberté contractuelle, la Cour de cassation reconnaît à l’acquéreur, qui parvient en justice à finaliser la transaction, le droit de réclamer aussi (et d’obtenir) le paiement d’une clause pénale prévue au compromis si celle-ci, au vu de sa rédaction (cf. notice), a pour finalité de sanctionner le retard dans l’exécution de la vente (Cass. 3e civ. 21.10.2014) .

Conseil. Un acquéreur, en particulier un professionnel de l’immobilier (promoteur, marchand de biens, etc.), peut avoir intérêt à négocier l’insertion d’une clause pénale (réciproque) dans un compromis pour le cas où il se verrait contraint de saisir le juge pour finaliser la vente, tel en cas de non-respect de la date butoir fixée pour la réitération. Certes, comme pour toute clause pénale, le juge pourra décider de réviser à la baisse le montant de l’indemnité prévue si elle est « excessive ». Mais la clause n’en conserve pas moins sa vertu « comminatoire » (dissuasive).

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 10.20.01.