TRAVAUX - CMI - 28.04.2015

Des travaux... à supporter par le constructeur ?

Gare à la notice « descriptive »...

Pour la « charge » des travaux...  Dans le cadre d’un CCMI, le constructeur s’engage pour un prix forfaitaire à réaliser la plupart des travaux. Le maître d’ouvrage (MO) peut toutefois conserver certains travaux à sa charge (travaux réservés).

Une notice impérative...  Pour bien distinguer d’emblée les travaux qui seront à la charge du constructeur (travaux compris dans son prix forfaitaire), et ceux à la charge du MO, la réglementation CCMI impose d’annexer au contrat une notice « descriptive » réglementaire, paraphée et signée. Cette notice type comporte un descriptif détaillé des différents postes de travaux. Une double colonne, à cocher, vise à préciser si les travaux concernés sont compris ou non dans le prix forfaitaire (et donc à la charge du constructeur). Dans la négative, un chiffrage (explicite et réaliste) des travaux est à porter dans une autre colonne. En outre, la notice doit comporter une mention écrite et signée de la main même du MO, qui précise le coût global des travaux à sa charge.

Conseil. Un constructeur ne peut faire régulariser une notice personnalisée en écartant certains travaux de la notice type. Il a été jugé « qu’aucun des ouvrages ou des fournitures » de la notice « ne peut être omis »(Cass. 3e civ. 21.01.2015) .

La notice descriptive « fait loi »...

En cas de litige. Avec rigueur, la Cour de cassation applique la règle suivante en cas de litige sur la charge des travaux. Tous les « travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur »(Cass. 3e civ. 13.11.2014) . La règle est absolue. Un constructeur ne peut à ce titre se prévaloir d’une attestation sur l’honneur du MO, régularisée en cours de chantier, par laquelle il a accepté de prendre en charge certains travaux.

Notice imprécise. Toute imprécision de la notice descriptive profite au MO. Ainsi, dans une affaire, la notice prévoyait que le prix forfaitaire comprenait le raccordement EU/EP à l’antenne en attente en limite de propriété, mais sans chiffrer le coût du raccordement au réseau public ni préciser sur qui devait peser la charge de ces travaux. La Cour de cassation a jugé qu’en l’absence de chiffrage de ces travaux, ils devaient être « réputés compris » dans le prix forfaitaire, et que le constructeur devait en supporter le coût (Cass. 3e civ. 11.03.2015) .

Pour les travaux « indispensables »...

Une nuance à apprécier...  Il vient d’être jugé qu’un constructeur n’a pas à supporter la charge d’équipements qui ne sont ni prévus par le contrat ni « indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble »(Cass. 3e civ. 11.03.2015) . Des aménagements de clôtures et d’espaces verts peuvent être, à ce titre, concernés.

... à sa juste valeur ! La Cour de cassation estime que tous les travaux d’équipement intérieur visés dans la notice type sont réputés « indispensables à l’utilisation de l’immeuble » . Il en va ainsi pour des « revêtements muraux » (papiers peints, etc.). Un constructeur doit donc supporter ces travaux s’ils n’ont pas été « réservés » par le MO dans la notice descriptive, en ordre (Cass. 3e civ. 21.01.2015) .

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 11.05.02.