FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - VENTE - 28.04.2015

Vendre... avec un abattement « bonus » de 30 % ?

Abattement de 30 % : en bref

Pour une vente taxable...  Nous envisageons ici la vente d’un immeuble bâti imposable (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) au titre du régime des PVI, pour laquelle le vendeur ne bénéficie pas d’une exonération, de plein droit ou au vu de la durée de détention.

Un abattement supplémentaire...  Au titre de l’impôt sur le revenu et/ou des prélèvements sociaux, et après prise en compte des abattements prévus pour la durée de détention, un vendeur peut bénéficier d’un abattement exceptionnel de 30 % dans le calcul du montant imposable (net), y compris pour la surtaxe sur les PVI dites élevées.

Abattement de 30 % : conditions

Situation de l’immeuble. On peut bénéficier de l’abattement de 30 % (uniquement) si l’immeuble vendu est situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (cf. notice).

Qualité de l’acquéreur. Il peut s’agir d’un particulier ou d’un professionnel, d’une personne physique ou morale, mais la vente ne doit pas s’inscrire de manière directe ou indirecte dans le cercle familial proche (cf. notice). P.ex., un vendeur ne peut bénéficier de l’abattement s’il cède un bien à une SCI ayant l’un de ses enfants comme associé.

Engagement de l’acquéreur. L’acquéreur doit s’engager à procéder à une démolition totale du bien vendu en vue de reconstruire un ou des logement(s), dont la surface de plancher devra être au moins égale à 90 % de celle maximale autorisée par les règles d’urbanisme. Sous cette réserve, le « projet » de l’acquéreur peut prévoir la création de locaux commerciaux/professionnels, dans la limite de 10 % de la surface maximale autorisée.

Abattement de 30 % : formalisme

Promesse de vente. Le bénéfice de l’abattement suppose la régularisation d’une promesse unilatérale de vente, ou un compromis de vente, ayant acquis date certaine entre le 01.01.2015 et le 31.12.2015. En pratique, il faut notamment pouvoir justifier d’un acte authentique, ou d’un acte sous seing privé enregistré auprès du fisc.

Acte réitératif de vente. L’acte authentique, finalisant la vente, doit être signé en 2015, 2016 ou 2017. Une mention particulière est imposée pour formaliser l’engagement de l’acquéreur à réaliser l’opération de démolition/reconstruction, et ce dans un délai de 4 ans (c’est la date d’achèvement des logements qui est prise en compte). Attention ! Si l’acquéreur ne respecte pas son engagement, il encourt une amende fiscale (10 % du prix de vente), sauf à pouvoir justifier de « circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté » l’empêchant de réaliser ou d’achever le(s) logement(s).

Côté acquéreur : ce qu’il faut prévoir. Si le fisc le demande, l’acquéreur devra justifier du respect de la règle posée pour la surface des logements. Le fisc exige, à ce titre, une attestation détaillant les modalités de calcul de la surface. Elle doit s’accompagnée de la demande de permis de construire ou d’aménager, ainsi que de l’arrêté municipal accordant le permis (ou d’un certificat attestant de l’absence d’opposition du maire pour le projet).

Conseil. Un vendeur peut bénéficier aux mêmes conditions d’un abattement « exceptionnel » de 25 % si une promesse de vente a pu être régularisée avant le 31.12.2014 (l’acte réitératif doit alors être finalisé en 2015 ou 2016).

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