Gros travaux et rémunération du syndic professionnel
Honoraires spécifiques : quand ?
Le cadre légal. Il est fixé par l’article 18-1 A de la loi du 10.07.1965, dans sa rédaction issue de la loi Alur. Le texte prévoit que (seuls) les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi, et votés par l’AG des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la loi, peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic.
Travaux concernés. Sont visés, en droit, les travaux dont les « dépenses ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel » . Il convient à cet égard de se référer à la liste des travaux fixée par l’article 44 du décret du 17.03.1967. Ce texte vise « d’une manière générale » les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes, ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs. Sont ainsi concernés, dans le jargon de la copropriété, les travaux dits « exceptionnels » (outre les études techniques y afférentes, à notre avis).
Travaux exclus. La gestion et le suivi des travaux de maintenance, tels que définis par l’article 45 du décret de 1967 (ex. : travaux d’entretien courant), ne peuvent donner lieu à une rémunération particulière du syndic. Les prestations sont considérées comme de gestion courante, et sont de plein droit « incluses » dans le forfait annuel.
Honoraires spécifiques : comment ?
Un vote en AG. Les honoraires spécifiques du syndic doivent être soumis au vote de la copropriété, et ce, lors de la même assemblée générale que les travaux « exceptionnels » concernés. La rémunération du syndic doit en outre être votée à la même règle de majorité que les travaux.
Projet de résolution. La rémunération du syndic doit donner lieu en AG à un projet de résolution spécifique (à faire adopter par un vote séparé). La rémunération proposée doit y « être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux concernés, à un taux dégressif selon l’importance des travaux » .
Ce qu’il faut aussi savoir
Contrat de syndic. Un syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans son contrat soumis au vote de l’AG d’une copropriété, de « barème relatif aux honoraires spécifiques, même à titre indicatif » . Cette règle est absolue, et il n’est pas possible d’y déroger tel pour tenir compte de l’intervention, ou non, d’un maître d’œuvre pour des travaux.
Diagnostics obligatoires. Si un syndic ne peut en principe réclamer des honoraires spécifiques pour la gestion des audits/diagnostics obligatoires, la règle comporte désormais une exception (contrat de syndic conclu/renouvelé à partir du 01.07.2015). Les « diligences entreprises » par le syndic dans le cadre de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, ou d’un audit énergétique, pourront donner lieu à des honoraires spécifiques. Ceux-ci devront toutefois être votés en AG dans les mêmes conditions que pour les honoraires au titre de travaux exceptionnels.
Pas de dérogation ! L’ensemble de ces règles s’appliquent dans toute copropriété verticale ou horizontale. La taille ou le nombre de lots de la copropriété importe peu. De même, la loi n’a pas prévu de possibilité de dérogation pour les immeubles en copropriété ne comprenant pas de logements (immeubles de commerces, tertiaire).
Retrouvez notre notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 11.06.07.
Créez votre profil pour accéder à cette alerte et beaucoup d'autres encore !