VENTE IMMOBILIÈRE - VEFA - 28.04.2015

Logement acquis en VEFA : un souci de surface ?

L’affaire. Un particulier estime avoir été « lésé » sur la surface « habitable » d’un logement livré en VEFA, au vu du plan joint à l’acte de vente signé chez le notaire. Il décide de réclamer en justice une diminution du prix de vente et, à défaut, une « réparation » sous forme de dommages et intérêts (Cass. 3e civ. 25.03.2015 n° 14-15824) .

Réduction du prix : un recours encadré

Vous avez dit « recours » ? Si la surface réelle du logement vendu en VEFA se révèle être inférieure de plus de 5 % à celle prévue dans l’acte de vente, la Cour de cassation confirme que l’acquéreur peut demander une diminution du prix sur le (seul) terrain d’un « défaut de contenance ». L’action dont dispose l’acquéreur est à ce titre régie par l’article 1622 du Code civil, qui est « applicable à la vente en l’état futur d’achèvement » .

Vous avez dit « encadré » ? À peine de « déchéance » (irrecevabilité), l’acquéreur doit agir en justice au plus tard dans « le délai préfix d’un an après la livraison opérant transfert de propriété » . S’il laisse passer ce délai, l’acquéreur ne peut ensuite réclamer réparation au vendeur au titre du droit commun de la responsabilité contractuelle, en se prévalant pour la surface d’une « non-conformité » au regard des prévisions de l’acte de vente.

Indemnisation : un recours « inédit »

Pour la surface habitable...  En l’espèce, l’acquéreur s’est prévalu d’un manquement contractuel du vendeur à son « devoir d’information » pour la surface habitable du logement. Le vendeur aurait dû, selon lui, l’informer que sa surface habitable, visée dans le plan joint à l’acte de vente, incluait des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Pour un manque d’information...  L’argument a fait mouche en cassation. Le vendeur en VEFA est en effet « tenu à l’égard de l’acquéreur d’un devoir d’information quant aux caractéristiques du bien vendu  ». À ce titre, le vendeur a failli en l’espèce à ce devoir « faute d’avoir précisé » à l’acquéreur « qu’une partie de la surface vendue présentait une hauteur (...) inférieure à 1,80 m » .

Au titre de la « loi Carrez » ? L’arrêt a été (vite) présenté comme obligeant un promoteur/vendeur en VEFA à « tenir compte  » de la superficie « loi Carrez ». Au vu de la décision, c’est à notre avis inexact et à tout le moins discutable (cf. notice). À s’en tenir à un arrêt, le régime « Loi Carrez » (loi du 10.07.1965 art. 46) ne s’impose pas au vendeur « sur plan » (Cass. 3e civ. 11.01.2012) .

Nos conseils

Plan exigé. En secteur protégé, un « plan coté du local vendu » , avec « l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements », doit être annexé à tout acte de vente en VEFA. Si ce plan se réfère à la surface « habitable » , il convient de s’assurer qu’elle a bien été calculée au vu des critères fixés par l’article R 111-2 du CCH (cf. notice).

Actes de vente. Pour prévenir des litiges, il peut être sage de prévoir une clause (claire et précise) informant l’acquéreur sur ce que recouvre la surface « habitable » (cf. notice).

Contrat de réservation. Soyez prudent pour les surfaces visées (descriptif, plan). La « surface habitable approximative » peut suffire (cf. notice).

Commercialisation. Soyez vigilant pour la « surface » mentionnée dans une annonce.

Notice et modèle de clause sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – code IO 11.05.03.