VENTE IMMOBILIÈRE - TERRAIN À BÂTIR - 09.04.2015

Vente de terrain à bâtir et droit de rétractation

Vente d’un terrain hors lotissement ?

Pour le droit de rétractation SRU... Un acquéreur non professionnel bénéficie notamment du droit de rétractation pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation »(CCH art. L 271-1) .

En cas de vente d’un terrain à bâtir... On considère en général, avec de solides arguments, que l’article L 271-1 ne s’applique pas pour la vente d’un terrain hors lotissement (secteur diffus), et ce y compris pour un terrain à bâtir (TAB) acheté par un particulier afin d’y construire un logement.

Gare aux mauvaises surprises... La Cour d’appel de Paris a récemment jugé que le droit de rétractation SRU pouvait s’appliquer à une promesse portant sur un TAB, pour les motifs suivants. La promesse avait pour objet un terrain désigné comme TAB, en vue de la construction d’une maison par son bénéficiaire (un couple). Elle comprenait une condition suspensive à son profit, portant sur l’obtention d’un permis de construire (PC) pour sa future maison. Pour les juges, la « volonté » du couple de construire une maison sur le terrain « était ainsi certaine lors de la conclusion de la promesse » , cette « volonté étant entrée dans le champ contractuel » (sic). Dès lors, le couple a pu se prévaloir de l’article L 271-1... pour se délier de son engagement (CA Paris 13.11.2014 n° 13/12102) .

Conseil. Quoique discutable, cette décision pourrait faire « boule de neige ». En attendant que la Cour de cassation vienne « trancher » toute discussion, il peut être sage de conseiller à un vendeur de purger en ordre le droit de rétractation a minima pour toute promesse de vente portant sur un TAB, signée avec un non-professionnel, et incluant une condition suspensive portant sur un PC pour un immeuble à usage exclusif d’habitation.

Vente d’un terrain en lotissement ?

Lotissement soumis à permis. La commercialisation de terrains en lots, dans le cadre d’un lotissement relevant du régime du permis d’aménager (PA), est strictement réglementée. À ce titre, à compter de la délivrance du PA, un lotisseur est en principe tenu de (faire) régulariser une promesse unilatérale de vente (PUV) avec un acquéreur (jusqu’à l’achèvement des travaux prescrits par le permis). Cette PUV ne devient « définitive que passé un délai de sept jours, pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter »(C. urb. art. L 442-8) . Ce droit de rétractation est alors « à purger » dans les mêmes conditions que le droit de rétractation SRU.

Conseil. Sous conditions, un lotisseur peut être autorisé à vendre des lots par anticipation, c’est-à-dire avant que les travaux prescrits par le PA ne soient achevés. Si le régime applicable peut être discuté, il est alors prudent de « purger » le droit de rétractation au vu de l’article L 271-1 du CCH.

Lotissement soumis à déclaration. La vente d’un TAB, issu d’un lotissement soumis à déclaration préalable, n’est pas concernée par le droit de rétractation prévu par l’article L 442-8 du Code de l’urbanisme. Au vu de la décision parisienne, et pour éviter la mésaventure du vendeur en l’espèce, il peut toutefois être sage (de conseiller) de « purger » le droit de rétractation SRU pour un avant-contrat (ou acte) de vente, signé avec un acquéreur non professionnel, si le lot concerné est destiné à la construction d’un immeuble à usage exclusif d’habitation (y prévoir une clause appropriée).

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 11.04.04.