BAIL D’HABITATION - LOYER - 22.08.2023

Le point sur le dispositif d’encadrement des loyers «Elan» : nouveaux loyers de référence fixés par les préfets

Pour le dispositif «Elan»…

En droit. La loi 2018-1021 du 23‑11‑2018, dite loi Elan, organise un dispositif d’encadrement des loyers, qui permet aux pouvoirs publics d’encadrer dans certaines zones les loyers des logements du parc privé, loués nus ou en meublé à titre de résidence principale ou avec un bail «mobilité» (loi 2018-1021 art. 140) . Dans une zone concernée, un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence. Pour un logement concerné, un bailleur (ou mandataire) ne peut réclamer un loyer qui dépasse le montant du loyer de référence dit majoré.

En pratique. Le dispositif concerne en l’état certaines communes (Paris, Lille et communes associées, Lyon/Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux), et certaines communes situées en Île-de-France - IDF (EPT «Est Ensemble» et «Plaine Commune»). La mise en œuvre du dispositif a été confortée en mai 2023 par le Conseil d’État pour les villes de Bordeaux, Lyon, Villeurbanne et Montpellier (CE 25‑5‑2023 n° 458153, n° 458155 et n° 458156) . Rappelons que l’application du dispositif a été demandée par d’autres collectivités locales (notice).

Conseil. Des règles particulières s’appliquent pour la relocation d’un logement vacant depuis moins de 18 mois, ou un bail renouvelé (Mémento).

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 11.

Des évolutions à intégrer...

Gare aux loyers à respecter. De nouveaux arrêtés préfectoraux sont à prendre en compte pour les loyers de référence. Il en va ainsi pour la (re)location d’un logement à Paris ou Montpellier, jusqu’au 30‑6‑2024. Il en va aussi ainsi pour Bordeaux jusqu’au 14‑7‑2024. Tenez compte aussi des nouveaux loyers de référence pour les communes situées dans les EPT «Est Ensemble» et «Plaine Commune» (jusqu’au 30‑5‑2024). Pour Lille et les communes associées (Hellemmes, Lomme), tenez compte de l’arrêté applicable jusqu’au 31‑3‑2024. Pour Lyon/ Villeurbanne, tenez compte de l’arrêté applicable jusqu’au 31‑10‑2023. Vous trouverez dans notre notice l’ensemble des ressources utiles pour les loyers de référence applicables.

Paris : attention ! À la suite de la loi 2022-217 du 21‑2‑2022 (loi «3DS»), et d’un arrêté préfectoral, la Ville de Paris est habilitée à prononcer par arrêté municipal une amende, qui peut atteindre 5 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale), à l’égard d’un bailleur qui, après mise en demeure restée vaine, ne respecterait pas le plafond fixé pour le loyer de référence majoré. Un locataire peut procéder à un «signalement» sur un portail dédié de la Ville de Paris, à ce sujet...

Ce qu’il faut aussi prendre en compte

Complément de loyer. Un bailleur peut parfois demander un complément de loyer, appelé aussi «surloyer» (loi Elan art. 140 III B. et IV ; décret 2015‑650 du 10‑6‑2015 art. 3) . Aucun «surloyer» ne peut être demandé pour un logement classé F/G par un DPE ou présentant certaines caractéristiques, par ex. en cas de «mauvaise exposition de la pièce principale» . Il faut y réfléchir à deux fois avant de demander un complément de loyer : des juges se montrent particulièrement pointilleux sur les preuves à rapporter pour le justifier (CA Paris 25‑5‑2023 RG 17/04761 Portalis 35L7-V-B7B-B2ZHT) . Côté agent immobilier (AI) et/ou ADB, veillez à porter la mention spécifique requise dans vos annonces, si un complément de loyer est demandé.

OLL. Des arrêtés ministériels publiés les 3‑6‑2023, 19‑7‑2023 et 1‑8‑2023 ont procédé à l’agrément, en tant qu’observatoire local des loyers (OLL), à l’ADIL du Gard (39 communes), l’ADIL du Var (84 communes) et l’ADIL de la Haute-Savoie (58 communes). Côté AI/ADB, prévoyez de communiquer à l’OLL les informations requises, dans les communes concernées (notice).

Notice et arrêt CA Paris sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 11.