Pour aller plus loin

Droit à rémunération et indemnisation

[Notice]

Précisions sur les conditions du droit à honoraires ou indemnisation de l’agent immobilier mandaté en vente

Où un agent immobilier est évincé

Le cas de figure. Dans une affaire, un opérateur (titulaire de la carte T) se voit confier un mandat simple de vente. Estimant avoir été frauduleusement évincé de la vente réalisée par son client avec un acquéreur, l’opérateur réclame en justice une indemnisation aux intéressés, à hauteur des honoraires prévus dans son mandat.

Une décision à méditer. La Cour de cassation a écarté la demande, pour les motifs suivants. Il résultait de la désignation du mandataire dans le mandat qu’une personne était intervenue comme «négociateur indépendant», habilité par l’opérateur à s’entremettre pour son compte. En outre, l’intervention effective du négociateur auprès d’acquéreurs potentiels était avérée. Or, en vertu de l’article 4 de la loi Hoguet et de l’article 9 du décret Hoguet, textes «qui ne distinguent pas selon que l’intervention de la personne habilitée est ponctuelle ou habituelle» , l’habilitation du négociateur était subordonnée à la délivrance de l’attestation requise, justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs. Faute d’attestation, l’opérateur s’était mis « en infraction» avec la réglementation Hoguet et ses «prescriptions d’ordre public» . Ainsi, celui-ci «ne pouvait prétendre à la rémunération» prévue dans son mandat, ainsi qu’à une indemnisation (Cass. 3e civ. 11‑5‑2023 n° 22-11842) .

En pratique. Un agent immobilier ou opérateur (avec carte T) perd ainsi son droit à honoraires et indemnisation si une vente est réalisée avec l’intervention d’un collaborateur (personne physique) ne disposant pas d’une attestation d’habilitation régularisée en bon ordre en CCI. L’arrêt invite donc tout AI/opérateur à faire preuve de la plus grande rigueur pour l’habilitation d’un négociateur, en particulier un agent commercial - personne physique (A&C Immobilier 19e année, n° 9, p. 3) . Veillez à ce que les nom et qualité d’un collaborateur habilité soient mentionnés dans tout mandat régularisé par ses soins (décret Hoguet, art. 9) .

En cas de refus de finaliser une vente

Le cas de figure. Dans une affaire, un opérateur se voit confier un mandat exclusif de vente. En raison du refus de son client de réaliser la vente avec un acquéreur présenté par ses soins, l’opérateur décide de l’assigner en paiement du montant d’une clause pénale du mandat.

Une décision à méditer. La Cour de cassation (3^e  ch. civile) a écarté la demande, au motif que « le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts»(Cass. 3e civ. 25‑5‑2023 n° 21-25661) . La règle s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la 1^e  chambre civile de la Cour de cassation, en principe compétente, pour le cas où un client refuse de finaliser une vente, ou renonce à vendre. La règle est aussi appliquée par les juges du fond (CA Toulouse 27‑6‑2023 - deux arrêts -RG 21/01840 Portalis DBVI-V-B7F-ODZ3 et RG 21/02404 Portalis DBVI-V-B7F-OGD7) , y compris en matière de promesse unilatérale de vente (CA Paris 19‑5‑2023 RG 21/14972 Portalis 35L7-V-B7F-CEHCJ et CA Toulouse 23‑5‑2023 RG 21/01979 Portalis DBVI-V-B7F-OEKF) .

La nuance. Dans son arrêt, la Cour de cassation a pris soin de rappeler qu’un vendeur doit indemnisation s’il est établi qu’il «a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre» . Un recours indemnitaire reste (aussi) envisageable si un AI peut prouver « une collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur qui ont utilisé abusivement ses services»(CA Limoges 4‑5‑2023 RG 22/00567 Portalis DBV6-V-B7G-BILMO) , ou « un concert frauduleux avec le vendeur destiné» à le priver de ses honoraires (CA Paris 1‑6‑2023 RG 20/02361 Portalis 35L7-V-B7E-CBM2Q, CA Toulouse 23‑5‑2023 précité) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 11.