COPROPRIéTé - CONSEIL SYNDICAL - 13.03.2009

Qui peut être membre du conseil syndical ?

La prochaine AG doit renouveler les membres du conseil syndical (CS) et certaines des candidatures reçues ne sont pas sans vous surprendre : usufruitier, concierge, conjoint d’un copropriétaire… Mais qui est vraiment éligible ?

On lit un peu tout et n’importe quoi sur les conditions d’éligibilité des membres du conseil syndical. Et pour cause : la Cour de cassation n’a pas encore fixé da doctrine sur la portée exacte de l’article 21 de la loi du 10.07.65, qui fixe la « liste légale » des personnes éligibles. Or, celle-ci est sujette à interprétation. La CNC ayant éludé le problème dans sa recommandation de 1995, il faut se contenter de réponses ministérielles (RM). Voyons cela…

Là où la liste « légale » est claire

Personne physique. Est éligible au CS tout copropriétaire ou associé d’une société d’attribution. Ou son représentant légal. Un simple locataire ou un occupant d’un lot au titre d’un prêt à usage (commodat) n’est pas éligible, faute d’être titulaire d’un droit réel.

Personne morale. Elle est éligible et pourra se faire représenter au CS par son représentant légal ou un fondé de pouvoir habilité.

Employé du syndicat. L’inéligibilité légale du syndic, lui-même copropriétaire (ou ses proches et préposés), est d’interprétation « stricte ». Être membre du CS est un « droit fondamental » pour tout autre copropriétaire. Un employé non préposé du syndic, s’il est copropriétaire, est éligible.

Conseil. Un règlement de copropriété ne peut restreindre les conditions légales d'éligibilité. Est ainsi réputée non écrite une clause prévoyant que seul un copropriétaire à jour de ses charges peut être membre du CS (civ. 3e, 18.12.02).

Là où la liste « légale » prête à débat

Lot démembré. Si le nu-propriétaire est éligible, c’est très discutable pour l’usufruitier (RM du 25.07.06). A fortiori pour le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation sur un lot.

Époux propriétaires de lots distincts. Sideux conjoints sont chacun propriétaire d'un lot à titre personnel, ils peuvent l'un et l'autre poser leur candidature (RM du 09.11.04 et 27.01.09). Les deux conjoints paraissent également tous les deux éligibles si l’un est seul propriétaire d’un lot et le couple propriétaire indivis d’un autre lot.

Conjoint non (co)propriétaire. L’article 21 prévoit que tout conjoint d’un copropriétaire peut être membre du CS. Sans la moindre précision. Il est logique de penser qu’il est éligible uniquement si son époux ne se porte pas lui-même candidat. Et à la condition qu’il ne s'oppose pas à sa candidature (RM du 05.03.90). De là à exiger (RM du 06.04.98) son autorisation expresse paraît discutable. Mais si le conjoint est élu avec un mandat « tacite », son refus de lui donner ensuite pouvoir de le représenter lors d'une AG suivante induira sa révocation. Le conjoint aura en pareil cas à démissionner du CS (RM du 05.03.90).

Conseil. On peut lire que les conjoints ou « assimilés », en clair les concubins ou partenaires pacsés, sont éligibles. C’est une aberration. À moins qu’ils ne soient eux-mêmes propriétaires d’un autre lot (ou en indivision), on ne peut leur étendre le bénéfice du texte.

Copropriétaires en indivision. Tout indivisaire est éligible et cela vaut pour des conjoints ou concubins/pacsés. Mais on peut penser qu’un seul peut se porter candidat. Notons que pour le ministre actuel du logement, lorsque des conjoints sont propriétaires en indivision de plusieurs lots, seul l’un des deux peut être aussi candidat. Discutable.

Conseil. Une proposition de loi « Warsmann », discutée au Parlement, vise à rendre éligible l’usufruitier et le partenaire pacsé.

Retrouvez une notice sur notre site des annexes http://immobilier.indicator.fr, réf. : IO 05.02.07.