LOI BOUTIN - TRANSACTION IMMOBILIÈRE - 27.03.2009

Nouveautés pour les transactions…

Promesse de vente et durée de validité

Nouvelle donne… Toute promesse de vente consentie par une personne physique, ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à 18 mois, est désormais nulle et de nul effet, si elle n’est pas constatée par un acte authentique. Il faut donc en passer par un notaire pour une promesse unilatérale de vente ou pour toute prorogation d’une promesse portant sa durée totale à plus de 18 mois. Attention ! La promesse doit aussi prévoir, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution chez le notaire.

Pour bientôt... Ce nouveau régime s’appliquera aux promesses signées à compter du 1^er jour du 4^ème mois suivant la publication de la loi.

SCI et droit de préemption urbain

Là où le DPU renforcé s’applique… Une commune ne peut en principe exercer son droit de préemption urbain (DPU) pour certaines transactions, telles les ventes d’immeubles bâtis depuis moins de 10 ans. Mais, par délibération motivée, elle peut se reconnaître le droit de préempter, pour ces aliénations, sur tout ou partie de son territoire soumis au DPU : c’est le DPU « renforcé ».

Gare aux cessions de parts en SCI… La loi ENL a étendu, en 2006, le DPU renforcé à «  la cession de la totalité des parts d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption ». La loi Boutin va plus loin : le DPU renforcé peut concerner «  la cession de la majorité des parts ». Toutefois, c’est heureux, le texte ne s’applique plus aux SCI « familiales ».

Conseil. Pour contourner le texte, reste à en passer par une cession « perlée » des parts…

Restitution du dépôt de garantie

Une règle à intégrer… Lorsqu’un bien est vendu occupé sous bail « 89 », la restitution du dépôt de garantieversé par le locataireincombe désormais de plein droit à l’acquéreur.

Pour rédiger l’acte de vente… La nouvelle règle doit vous inciter à y régler la question du sort et de la prise en charge du dépôt de garantie, pour éviter tout litige. Par exemple, avec une clause par laquelle le vendeur verse à l’acquéreur le montant du DG et le subroge dans ses droits. Une convention contraire entre les parties est licite.

Conseil. Un réflexe à adopter pour toute vente, notamment de locaux commerciaux.

VEFA et défaut de conformité

Ce qui vaut pour la VIR… Nous avons évoqué récemment les règles mises en place pour la « nouvelle » vente d’immeuble à rénover (VIR). Des textes protègent à cet égard l’acquéreur en lui permettant, notamment, de dénoncer sous un mois tout défaut de conformité apparent lors de la livraison, sans que le vendeur puisse s’en décharger dans son contrat…

Vaut pour la VEFA… La loi Boutin aligne son régime sur celui de la VIR. Le vendeur en VEFA doit sa « garantie », non seulement pour les vices, mais aussi les défauts de conformité apparents.

Conseil. Désormais, l’acquéreur doitagir en justice dans le délai d’un an et un mois après la remise des clefs. À peine de forclusion…

Retrouvez une notice sur le site des annexes http://immobilier.indicator.fr, réf. : IO 05.03.03.