LOI BOUTIN - BAIL D’HABITATION - 27.03.2009

Baux 1989 : évolution ou révolution ?

Les mesures favorables au locataire…

Contenu du bail. Le bail doit désormais préciser la « surface habitable de la chose louée ». Une petite révolution qui ouvre au locataire, si la surface réelle est inférieure à celle indiquée, un nouveau fondement juridique pour faire un procès en dommages et intérêts, voire en annulation du bail. Affligeant, mais à intégrer...

Régime du cautionnement. Le cautionnement d’un tiers ne peut plus être demandé à un candidat-locataire par tout bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés de loyers. Et si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale, il ne peut plus exiger qu’une garantie du type « Loca-Pass », sauf s’il loue à un étudiant non boursier de l’enseignement supérieur. Consternant, mais à intégrer et expliquer à vos clients…

Régime des quittances.Tout bailleur est désormais tenu de transmettre (et non plus remettre) gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La pratique qui consiste à lui imposer de se déplacer pour une remise en mains propres est ainsi condamnée. Mais il ressort des travaux parlementaires qu’un envoi par courriel est possible. Une solution qui évite les frais d’affranchissement…

ADB : attention ! En préalable à la signature d’un bail, en l’absence de dépôt de garantie, il ne peut plus être réclamé une somme supérieure à un mois de loyer en principal (et non plus deux).

Là où le pire a été évité…

Cela devient une habitude mais… La réforme a donné lieu, cela devient une ritournelle, à de multiples propositions ou amendements défavorables aux bailleurs. Le projet de loi initial interdisait lui-même totalement le cautionnement aux personnes morales (hors SCI familiale). Notons que certains des textes ont été votés… et écartés uniquement lors du vote final de la loi (cf. notre notice) !

Pour la révision des loyers… L’amendement qui proposait un gel des loyers pendant cinq ans (!) n’a pas été adopté. Notez que la ministre du Logement vient de confirmer par voie de presse son hostilité au gel, réclamé ici où là, en 2009…

Pour le congé du locataire…. Le texte visant à réduire à un mois le préavis pour certains étudiants/stagiaires a « sauté », in extremis.

Pour le dépôt de garantie… Le texte portant intérêts au bénéfice du locataire (!) sur les fonds remis est passé à la trappe.Une simple retouche a été apportée pour préciser que sa restitution incombe, de plein droit, au nouveau propriétaire en cas de mutation du logement.

Et les mesures pour les bailleurs ?

Un petit plus… mais différé. Lorsqu’un bailleur réalisera des travaux d’économie d’énergie dans le logement (ou en parties communes), il pourra demander, à certaines conditions, au locataire, une « contribution pour le partage des économies de charge » (sic). Mais il faudra attendre un décret d’application…

Pour le reste… statu quo. Mis à part les mesures permettant de conclure plus facilement des accords collectifs (notre notice) et d’accélérer les expulsions, la loi Boutin est une « splendide occasion manquée » pour rééquilibrer les obligations du bailleur et du locataire, comme l’a déclaré le président de l’UNPI.

Retrouvez une étude détaillée de toute la réforme sur le site des annexes http://immobilier.indicator.fr, réf. : IO 05.03.05.